›

Можно ли продать квартиру если в ней прописан ребенок. Какие права имеет прописанный в квартире ребенок, но не собственник. В него входит

При продаже недвижимости собственники сталкиваются с рядом проблем. Это не только поиск покупателя и переезд на новое место жительства. Продавцам нужно учитывать все юридические аспекты и разного рода мелкие нюансы, касающиеся процесса купли-продажи, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем.

Желая продать квартиру, продавец часто не задумывается о том, что это очень хлопотно формально. Зато покупатели, наоборот, не желая столкнуться с проблемами в будущем, стараются максимально вникнуть в каждую мелочь и оформить все документы надлежащим образом и по закону.

Поскольку предложение по продажам недвижимости все-таки превышает спрос, то, чтобы не потерять покупателя, продавцу лучше заранее узнать все тонкости процесса.

Одно из наиболее частых затруднений, возникающих в процессе продажи квартиры, – это продажа недвижимости, в которой проживает не достигший восемнадцати лет гражданин.

Дело в том, что сделки с жилой недвижимостью, где затрагивались права ребенка, могут быть аннулированы даже спустя определенное количество лет. Существует риск, что уже обжившимся в новом жилье придется съехать, а продавцам – вернуть деньги, несмотря на то, что после сделки прошло 10 лет.

Собирая пакет документов для передачи прав собственности на квартиру, где проживает ребенок, нужно обратить внимание на два аспекта:

  1. Прописан ли ребенок на данной жилплощади?
  2. Является ли несовершеннолетний владельцем жилья или его части?

Если ребенок только проживает в продаваемой квартире, а прописан в другом месте, то связанных с этим сложностей вообще возникнуть не должно.

Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок?

В случае, когда несовершеннолетний ребенок в квартире, которую хотят продать, прописан, то перед продажей его нужно выписать и прописать в другом месте.

В статье 20 Гражданского кодекса указано, что место жительства ребенка до 18 лет – родительское жилье или место проживание опекуна. При продаже квартиры родители выписываются из неё и прописываются в другом месте, туда же стоит прописать и ребенка.

Проблем не возникнет, когда есть где прописаться сразу, однако, если между продажей одной квартиры и покупкой второй есть определенный временной промежуток, и прописать несовершеннолетнего в новом месте сразу не получится, то самый быстрый и простой выход из ситуации – временно прописать ребенка у бабушек и дедушек или других близких родственников.

Мнение эксперта

Роман Эфремов

Законодательная база

Права и интересы ребёнка подлежат особому контролю со стороны различных государственных структур. Наиболее важными нормативами в данной ситуации считают:

  • Ст.20 ГК РФ, где указано, что ребёнок может оформить временную регистрацию вместе с близкими родственниками, если ему исполнилось 10 лет, или самостоятельную прописку по достижении 14-летнего возраста.
  • П.4 ст.292 ГК РФ. Этот норматив обозначает, что отчуждение жилплощади, затрагивающее интересы и права ребёнка допускается исключительно с согласия государственных органов. Для детей от 6 до 14 лет потребуется получить разрешение опекунского совета, с 14 до 18 лет – попечительского совета.
  • Ст.54 СК РФ, которая указывает на то, что законодатель считает детьми все граждан, не достигших 18-летнего возраста.
  • Ст.26 и 28 ГК РФ. Эти нормы указывают на то, что дети до 14 лет не обладают дееспособностью, потому не могут самостоятельно решать вопросы относительно места своего проживания. После 14-летия они приобретают частичную дееспособность, потому по многим вопросам способны самостоятельно высказывать своё мнение.

Кроме указанных нормативов большое значение уделяется ещё некоторым положениям, в частности:

  • Закону «Об опеке и попечительстве» от 24.08.2008 года;
  • Закону «О приватизации жилищного фонда Российской федерации» от 4.07.1991 года;
  • Региональным нормативным актам.

Процесс продажи квартиры будет намного сложнее, если несовершеннолетний имеет права собственности на неё. К ситуации нужно подойти с большей внимательностью и предусмотрительностью. Для отчуждения собственности ребенка разрешение органов защиты прав несовершеннолетних обязательно.

Мнение эксперта

Роман Эфремов

Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Вопрос снятия ребёнка с регистрационного учёта регулируется множеством нормативных актов и положений, в частности ст.26-28, 37 ГК РФ, ст.60 СК Ф и ст.26 ЖК РФ. По общим правилам, выписка несовершеннолетнего допускается при соблюдении ряда обязательных условий:

  • Выписать ребёнка можно при получении письменного согласия со стороны обоих родителей. При этом в расчёт не принимается, проживают они вместе или раздельно, находятся в браке или разведены. Если ребёнок зарегистрирован в одном месте, а фактически проживает в другом, снятие с учёта возможно только в судебном порядке. При этом нужно помнить, что в соответствии со ст.20 ГК РФ выписать ребёнка можно исключительно по месту регистрации одного из родителей (опекунов).
  • Для снятия ребёнка с учёта необходимо обеспечить ему альтернативное жильё, которое по своим техническим параметрам будет, как минимум соответствовать текущему месту проживания. Это означает, что ни в коем случае не допускается дискриминация ребёнка. Если до переезда он проживал в комнате 12 квадратов, то после переезда он должен получить аналогичную комнату, или больше по площади.

Согласие органов опеки и попечительства – обязательное условие в ситуации, когда ребёнок является собственником жилплощади или её доли. Даже если ребёнок оформил отказ от права собственности на жильё, это не освободит его родителей (опекунов) от необходимости согласования с органами опеки.

Если несовершеннолетний не обладает правом собственности на жилые помещения, а лишь зарегистрирован в них, тогда порядок выписки ребёнка будет изменён, согласие от органов опеки не потребуется.

Тем не менее, нужно помнить о том, что по закону дети до 14 лет обязаны постоянно проживать по месту регистрации родителей или опекунов. Как только ребёнку исполняется 14 лет, он приобретает частичную правомочность, и может проживать по месту регистрации одного из родственников первой линии родства (братья и сёстры, бабушки и дедушки).

Что гласит закон?

Пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что отчуждение жилого помещения, если при этом затрагиваются права не достигших восемнадцатилетнего возраста, допускается только с согласия органа опеки.

Несовершеннолетние – это лица, которые не достигли 18-летнего возраста. Однако при продаже квартиры, свою роль играет конкретный возраст ребенка. Права детей от 6 до 14 лет защищают опекунские Советы и для решения вопросов с недвижимостью нужно обратиться к ним. Если возраст от 14 до 18, то представлять интересы подростка будет попечительский Совет.

Как получить разрешение органов опеки?

Органы опеки и попечительства пойдут на уступки в ряде случаев, хотя подход к решению вопроса будет сугубо индивидуальным и субъективным.

Главный критерий, по которому государственные органы дают согласие на сделку – улучшение условий проживания ребенка. Права несовершеннолетнего при отчуждении собственности ущемляться не должны.

К примеру, если собственниками квартиры являются родители – мама и папа, и их несовершеннолетний ребенок, то жилую площадь квартиры нужно поделить на троих человек. Взамен на проданную часть несовершеннолетний обязан получить жилую площадь с не меньшей квадратурой и не худшими условиями.

Или, если несовершеннолетнему есть где жить, деньги от продажи части должны быть перечислены на его счет в банке, которым ребенок сможет пользоваться после достижения 18 лет.

Для того чтобы орган опеки позволил совершить сделку, туда нужно обратиться со всеми документами, которые подтверждают равноценность сделки для ребенка. Поскольку в каждой ситуации подход индивидуальный то нужно уточнить, какие именно документы нужны лучше именно там.

Что ещё нужно принести в орган опеки?

  • заполненное заявление с просьбой о снятии с регистрационного учёта несовершеннолетнего ребёнка;
  • паспорта всех собственников квартиры, или свидетельства о рождении тех, кому нет 14 лет;
  • документы, свидетельствующие права на собственность;
  • справка о составе семьи, получить которую можно в паспортном столе;
  • выписка из ЕГРП, отражающая данные о праве собственности на жилые помещения;
  • предварительный договор купли-продажи;
  • технический паспорт на продаваемую квартиру и новое жильё;
  • копии документов на новое жилье;
  • выписка из домовой книги;
  • справку БТИ о стоимости квартиры, которую продают, и той, которую покупают;

Мнение эксперта

Роман Эфремов

Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Все перечисленные документы передаются в Органы опеки и попечительства обоими родителями (даже если они не проживают вместе, находятся в разводе) при условии обязательного присутствия ребёнка. Если на момент обращения несовершеннолетний достиг 14-летнего возраста, список документов пополняется письменным согласием на заключение сделки от его имени.

Заявление будет находиться на рассмотрении максимум 14 рабочих дней. По прошествии обозначенного временного отрезка органами опеки будет выдано положительное решение, при условии, что все требования закона соблюдены, сделка не затрагивает права и интересы ребёнка. В случае выданного отказа решение можно оспорить в районном или областном суде. Стоит отметить, что мировые судьи не могут разрешать споры по данному вопросу.

Проблематичной может стать продажа квартиры, частью которой владеет несовершеннолетний, если после продажи другую квартиру покупать не будут. Например, если семья собирается переехать в другой город или за границу. Тогда у органов опеки появиться много вопросов и процесс продажи существенно затянется.

Решить вопрос можно легко, если деньги, за проданную часть несовершеннолетнего будут положены на счет ребенка в банке. Конечно, этот вариант не всегда будет самым оптимальным и подходящим, но зато ребенок будет обеспечен средствами в будущем и не пострадает от продажи недвижимости.

Продажа недвижимости, в которой живет, прописан или является собственником ребенок до 18 лет, проблематична. Однако, намного лучше будет подойти к этой ситуации позитивно. Да, соблюдение всех правил прописанных в законе, затянет время и придется потратить силы, но ведь все это нужно, чтобы защитить права ребенка.

Встречалось много случаев, когда после смерти родителей, опекуны хотели завладеть имуществом ребенка. К счастью, органы опеки и закон не позволят ущемить права ребенка и лишить его имущества.

Мнение эксперта

Роман Эфремов

Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Особые случаи

Одним из стандартный требований органов опеки и попечительства при снятии ребёнка с регистрационного учёта является наличие нового жилья, которое по своим различным параметрам будет как минимум соответствовать текущему месту проживания.

Законодатель предусматривает ряд ситуаций, когда стандартная процедура может быть нарушена, а требования попечительского совета при продаже жилья могут не соблюдаться. Обязанность родителей (опекунов) в предоставлении нового жилья не принимается в расчёт при таких обстоятельствах:

  1. Эмиграция в другое государство. Если факт эмиграции подтверждён документально, продажа квартиры осуществляется без обязательной прописки ребёнка по новому месту жительства.
  2. Переезд в другой город. Здесь действует требование, чтобы родители открыли банковский счёт на имя ребёнка и внесли на него сумму, эквивалентную стоимости его доли в проданной квартире.
  3. Покупка квартиры в недостроенном доме с высокой степенью готовности. Данный вариант допускается при наличии документального подтверждения и даче убедительных объяснений относительно места проживания ребёнка до момента передачи новостроя в эксплуатацию.

Последующая прописка ребёнка на новом месте

После того, как согласие от Органов опеки получено, можно переходить к оформлению сделки купли-продажи недвижимости и её регистрации в Росреестре. Одним из условий договора является обязательная выписка всех зарегистрированных в квартире лиц. В случае с несовершеннолетним ребёнком она возможна только после получения разрешения от органов опеки.

Родители ребёнка должны посетить УФМС по старому адресу и оформить специальный бланк и листок убытия, в котором будет отображена информация о новом адресе проживания ребёнка. Если несовершеннолетнему исполнилось 14 лет, он обязан заполнять бланк самостоятельно, в присутствии родителей и представителей УФМС.

Для осуществления процедуры в УФМС следует предоставить некоторые документы:

  • паспорта обоих родителей (даже если они находятся в разводе или не ведут совместный быт);
  • паспорт или свидетельство о рождении ребёнка;
  • письменное согласие органов опеки на снятие несовершеннолетнего с регистрационного учёта;
  • выписка из ЕГРП на предыдущее жилое помещение.

В течении следующих 7 рабочих дней сотрудники УФМС производят проверку документации. Если никаких замечаний не возникает, по прошествии обозначенного временного периода выдаётся листок убытия на ребёнка. Срок его действия - 30 календарных дней. С момента выписки ребёнок должен встать на регистрационный учёт по новому месту проживания в течении 7 рабочих дней (ст.20 ГК РФ).

При регистрации ребёнка по новому месту жительства нужно помнить о некоторых законодательно утверждённых нюансах:

  1. Ребёнок до 10 лет. Зарегистрировать ребёнка можно только через паспортный стол по месту регистрации одного из родителей (опекунов). Прописать несовершеннолетнего у других родственников не получится.
  2. Ребёнок от 10 до 14 лет. Для детей старшей возрастной группы имеется возможность зарегистрироваться у родственников первой линии родства (бабушки, дедушки, братья, сёстры) при условии, что они достигли совершеннолетнего возраста, не имеют ограничений в дееспособности.
  3. Ребёнок от 14 до 18 лет. Помимо двух вышеуказанных вариантов, ребёнка можно зарегистрировать одного по месту фактического проживания. Зачастую данный вариант реализуется в случае, когда ребёнок находится на обучении в техникуме или ВУЗе, проживает в общежитии.

К примеру, если семья продает одну квартиру, а покупает другую, то для органов опеки нужно предоставить документы, подтверждающие покупку новой квартиры и то, что в новом жилье условия для жизни, роста и развития условия улучшаться.

Возможно, потребуется оценка БТИ, свидетельствующая о том, что стоимость части нового жилья несовершеннолетнего выше, чем стоимость прежней части.

Скорее всего, орган опеки не разрешит продать квартиру, если ухудшается инфраструктура, в которой будет предоставлено новое жилье для ребенка. Особенно, если в новом районе нет поликлиники и школы.

Однако, органы по защите прав несовершеннолетних пойдут на уступки, если, например, жилье нужно срочно продать, когда ребенку требуются деньги на лечение. Или, возможны ситуации, когда из-за проблем со здоровьем, несовершеннолетнему нужно сменить место жительство, к примеру, переехать в деревню с чистым воздухом.

Возможна ситуация, когда старую квартиру продают с расчетом купить новую в новостройке. В случае, когда на момент продажи, новый дом ещё не будет достроен, органы опеки будут благосклонны, если вы предоставите документы, заверенные застройщиком о сроках сдачи квартиры и условиях в ней.

Стоит обратить особое внимание на то, что при одновременной продаже квартиры, частью которой владеет несовершеннолетний и покупке новой, есть очень важный момент. Отчуждение части ребенка и приобретение новой должно проходить одновременно.

То есть, если сначала купить новую квартиру, оформить её часть на ребенка, а уже потом продавать старую, то это не будет считаться улучшением условий ребенка и органы опеки не одобрят сделку.

Если новая квартира будет меньшим метражом, чем продаваемая, то чтобы жилплощадь ребенка не уменьшилась, квартиру можно приобрести полностью на его имя. Конечно, органы опеки возражать не будут.

Юридически правильно будет подавать прошение в опекунский Совет с просьбой разрешить продажу квартиры, часть которой принадлежит несовершеннолетнему с последующим приобретением равноценной жилплощади. В заявлении указать адреса обеих квартир и приложить оценку БТИ нового жилья.

Если ребенку больше 14, то он сам должен написать заявление в попечительский Совет со своей подписью. Конечно, должно быть нотариальное разрешение родителей для заявления ребенка.

Оформление сделок с недвижимостью всегда риск с обеих сторон, так как продавец может умолчать о самых разных особенностях жилья, а покупатель может потерять свои средства, если окажется, что купля-продажа была оформлена вне рамок закона. Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми является наиболее сложной и часто встречающейся проблемой, с которой сталкивается покупатель жилого помещения.

Продажа квартиры с ребенком осуществляется в зависимости от наличия у них имущественных прав и подразделяется на следующие виды:

  • продажа недвижимости с несовершеннолетним ребенком собственником, в том числе владельцем доли жилья;
  • реализация квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком, который обладает только правом проживания на территории жилища.

Как таковые соглашения купли-продажи при наличии несовершеннолетних детей законодательством не запрещены, однако они существенно ограничиваются влиянием государственных учреждений на возможность заключения договора.

Имущественные права играют одну из самых важных ролей в возможности реализации жилого помещения, поэтому процесс заключения договора в каждом конкретном случае существенно отличается. Перед тем, как продать квартиру с несовершеннолетним, нужно максимально подробно ознакомиться с особенностями осуществления такого рода сделок.

Защита прав малолетних осуществляется посредством вовлечения государственного учреждения опеки и попечительства, которые устанавливают правила продажи квартиры с несовершеннолетним в зависимости от ряда обстоятельств, включающих в себя:

  • Способы приобретения прав на недвижимость – оформление дарственной или приватизации, договора мены или покупки, наследования и прочих способов получения прав;
  • Наличие притязаний третьих лиц, в том числе аресты, залог и прочее;
  • Возраст лица;
  • Особенности продажи жилья – способ оплаты и т.д.

Возраст несовершеннолетнего имеет особое значение в гражданско-правовом поле, так как он регламентируется не только гражданским законодательством, но и семейным правом.

Так, на возможности собственника при продаже квартиры, в значительной мере влияет возраст несовершеннолетнего и наличие у него дееспособности:

  1. С 18 или с 16 лет наступает полная дееспособность. Возможность получения полных прав с 16 лет появляется после проведения процедуры эмансипации или заключения брачного союза.
  2. С 14 и до 18 лет наступает ограниченная дееспособность, позволяющая гражданам заключать незначительные сделки и участвовать в судьбе собственного имущества.
  3. С 6 до 14 лет имеется только частичная дееспособность, которая не позволяет им участвовать в обсуждении судьбы своего имущества, но разрешает заключать мелкие бытовые договоры, например, покупки в магазинах.
  4. Полная недееспособность до 6 лет, когда родители или иные представители малолетнего решают за него все необходимые вопросы.

В случае, если лицо является полностью дееспособным процедура реализации жилища с несовершеннолетним собственником, а равно и с реализацией жилья, если несовершеннолетний ребенок прописан, осуществляется в стандартном режиме без привлечения уполномоченных лиц. При таких условиях никаких проблем возникнуть не может.

Если же несовершеннолетнее лицо признано полностью или частично недееспособным, то главным условием для продажи квартиры с прописанными детьми или малолетним собственником является привлечение лиц, занимающихся защитой их прав. Только после получения их разрешения реализация жилого помещения позволяется.

Органы опеки и попечительства выступают гарантом соблюдения прав и интересов малолетнего, без их участия выставить жилье на рынок недвижимости или заключить сделку, или соглашение на покупку помещения у несовершеннолетнего нельзя. Такое соглашение будет признано недействительным. Они в обязательном порядки должны дать свое согласие на проведение сделки с несовершеннолетним собственником квартиры.

Разрешения органов опеки на продажу квартиры должно содержать следующие пункты:

  • разрешение органов опеки продать квартиру на тех условиях, которые обозначены в договоре купли-продажи;
  • список требований к родителям и конкретный срок их выполнения, которые они должны выполнить, чтобы обеспечить жильем несовершеннолетнего;
  • если ребенку не выделяется новое жилье, то условия открытия и раскрытия специального счета на несовершеннолетнего на который будут зачислены деньги от продажи;
  • обязательство на родителей оповестить органы опеки о выделении собственности несовершеннолетнему и завершении сделки продажи квартиры.

Когда продавать квартиру нельзя и когда опека запретит сделку

Зачастую у представителей возникают сложности с оформлением сделок для покупки, более того многие из них и вовсе запрещаются к исполнению. Уполномоченные служащие не только позволяют разобраться как продать жилище, если собственник несовершеннолетний ребенок, но и устанавливают правила и особенности осуществления такой процедуры.

Получение разрешения на оформление реализации жилища несовершеннолетнего собственника полностью зависит от следующих обстоятельств:

  • При заключении соглашения существенно ущемляются права, в частности если подросток в результате проведения процедуры потеряет свое имущество в полном или частичном объеме;
  • Приобретаемое жилье, в качестве компенсации утерянной собственности, значительно хуже предыдущего места жительства и ущемляет права лица на сохранение его собственности до момента совершеннолетия;
  • Договор заключается при отказе одного из представителей от его проведения;
  • Несовершеннолетнее лицо является наследником по завещанию, которое не вступило в свои права;
  • Представители не провели процедуру оформления постоянной регистрации;
  • Жилье, которое приобретается в качестве компенсации, является недостроем, либо находится на стадии строительства;
  • Новое жилище не имеет инженерных коммуникаций, в частности электро- и водоснабжения;
  • Приобретаемая недвижимость находится в ветхом или аварийном состоянии.

Данные обстоятельства не являются исчерпывающими, так как защитники интересов малолетних вправе при любых сомнениях в проведении сделки по продаже квартиры с несовершеннолетним лицом отказать в ее дальнейшем проведении.

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок

Наиболее сложная процедура оформления, если жилье является собственностью несовершеннолетнего ребенка. Для получения разрешения от опеки необходимо предоставить исчерпывающие сведения о приобретаемом объекте недвижимости, а также документальные подтверждения законности заключаемого соглашения.

Особенности оформления

При оформлении ДКП недвижимости, где собственником является подросток, учитывается вся информация о приобретаемом жилище, включая:

  • Общую и жилую площадь новой собственности;
  • Расположение;
  • Инфраструктура и наличие учебных заведений в шаговой доступности;
  • Условия проживания и коммуникации;
  • Любые другие причины и обстоятельства, которые могут повлиять на качество жизни несовершеннолетнего лица.

Важно понимать, что несовершеннолетний ребенок не может купить у отца или матери, а также других лиц, которые заменяют родителей, жилое помещение. Такие сделки являются ничтожными. Ничтожными они признаются и в случае расторжения брака и деления жилища при разводе, если дольщиком или совладельцем является общий иждивенец. Один из родителей может продать свою долю другому, однако предлагать такой вариант иждивенцу нельзя.

Сделки с подростками или несовершеннолетними собственниками, которые младше или старше 14 лет, обладают некоторыми особенностями:

  1. До момента наступления четырнадцати лет, все процедуры осуществляются родителями или другими представителями.
  2. С четырнадцати лет, подросток участвует в совершении серьезных сделок с позволения родителей, при этом на всех договорах необходимо наличие его подписи и согласия.

ДКП недвижимости должен содержать информацию не только о жилом помещении, но и сведения о лице, а также обязательствах представителей приобрести недвижимость для малолетнего в качестве компенсации. Если разрешение было у продавца квартиры, но представители по каким-либо причинам не исполнили обязательства, то договор будет аннулирован.

Для ответа на вопрос с чего начинать продажу квартиры, необходимо ознакомиться с общей правовой практикой и установленными правилами.

Обычно процедура выглядит следующим образом:

  1. Сбор необходимого пакета документов;
  2. Поиск жилья на замену;
  3. Запрос в органы опеки на осуществление процедуры;
  4. Получение разрешения и заключение соглашения между сторонами.

Документы

Документальную составляющую можно разделить на два вида:

  1. Бумаги, которые необходимо предоставить в уполномоченные органы для получения соответствующего разрешения.
  2. Документы для непосредственного заключения ДКП.

Для того, чтобы продать квартиру несовершеннолетнего собственника потребуется предоставление:

Ситуация Документы Особенности
Для получения разрешения · Заявление от родителей или иных представителей и малолетнего;

· Документ о регистрации брака, если таковой имеется;

· Документы на детей – свидетельство о рождении или паспорт;

· Паспорта представителей;

· Правоустанавливающие документы на продаваемое жилье;

· Правоустанавливающие бумаги на жилье;

· Все документы на жилище, которую представители будут покупать.

 Органы опеки имеют возможность проводить любые действия, направленные на осуществление проверки рентабельности заключаемого соглашения, в том числе истребовать дополнительные данные.
Для заключения договора · Паспорта всех участников, если у малолетнего его нет – свидетельство о рождении;

· Документы на недвижимость;

· Разрешение и заключение органов опеки;

· Документы о платежеспособности и т.д.

 Необходимо предоставление стандартного перечня бумаг, к которому добавляется только информация от защитников интересов малолетних.

Продать жилье, если собственником квартиры является ребенок можно точно таким же образом, как и при стандартной процедуре только с привлечением опеки. Данная организация может в любой момент отказать в заключении договора и оставить представителей и покупателей ни с чем, поэтому такой вариант развития событий тоже нужно учитывать.

Закон не налагает запрета на продажу квартиры при наличии в ней зарегистрированных жильцов, в том числе и несовершеннолетних.

Однако найти покупателя на такой объект недвижимости будет очень непросто. Ведь если в проданной ему квартире зарегистрированы несовершеннолетние, велик риск, что эту сделку при определенных условиях могут признать недействительной .

Как правило, чтобы уменьшить свои риски покупатели, перед подписанием договора купли продажи требуют снять всех прописанных в квартире с регистрационного учета.

Справка . Процедура снятия прописанных жильцов с регистрационного учета называется юридическим освобождением квартиры.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи :

Варианты продажи

Рассмотрим возможные варианты продажи квартиры с прописанными в ней детьми.

Если дети там только зарегистрированы

Это самый простой вариант, то есть собственником жилья являются родители, а несовершеннолетние дети проживают вместе с родителями и прописаны в продаваемой квартире. В таком случае при продаже жилья нужно с регистрационного учета снять и прописать их в другом месте .

При этом законом установлены следующие нормы:

Для того чтобы снятся с регистрационного учета и прописаться по новому месту жительства родителям необходимо обратится в федеральную миграционную службу по месту регистрации. Если нет возможности явиться в ФМС лично, допускается оформление запроса через многофункциональный центр услуг.

К запросу на снятие с учета прилагаются:

  • паспорта родителей;
  • свидетельство о браке;
  • свидетельство о рождении детей;
  • лист убытия.

Если вы не переезжаете в другой город, одновременно со снятием с учета можно подать документы и на регистрацию по другому адресу.

Для этого помимо вышеуказанных документов один из родителей прилагает документы, подтверждающие право собственности на жильё, в котором будут прописаны родители и дети.

Либо, если жилье родителям не принадлежит – согласие на прописку несовершеннолетних детей со стороны собственника.

Дети старше 14 лет самостоятельно обращаются в УМС либо в МФЦ для снятия с регистрационного учета и постановки на учет по новому месту жительства.

Пройти процедуру регистрации необходимо в течение семи дней, в противном случае выписывается штраф, и за несовершеннолетних детей штраф выписывается на родителей либо других законных представителей.

Все вышеперечисленные услуги являются для граждан бесплатными.

Продажа квартиры осуществляется по стандартному договору купли-продажи, который подлежит регистрации в регистрационной палате. Привлечение органов опеки и попечительства (ООиП) и нотариуса не обязательно.

Жилье принадлежит опекуну

Бывают и другие ситуации, например, ребенок остался без родителей, опекунство над ним оформил кто-то из близких родственников, и прописал малыша в своем жилье. А потом опекун решил данное жилье продать.

И хотя ребенок собственником продаваемого жилья не является, то при продаже необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства , которые в данном случае должны убедится, что интересы опекаемого не будут ущемлены.То есть, в этом случае необходимо обратится в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу.

Внимание! Разрешение на продажу квартиры будет выдано, если в результате жилищные условия опекаемого будут улучшены.

Либо, как альтернативный вариант необходимо выписать несовершеннолетнего из продаваемого жилья до совершения сделки и прописать его по другому адресу. Подробнее о порядке действий и необходимому перечню документов мы уже рассказали в предыдущем пункте.

Если они являются собственниками жилья

Либо ребенку принадлежит доля в продаваемой квартире. Вот в таком случая без разрешения от органов опеки и попечительства на продажу квартиру точно не обойтись.

Поэтому собираем документы и обращаемся в органы опеки по месту жительства, чтобы получить соответствующее разрешение на продажу.

Какие конкретно нужны документы нужно уточнить у местных представителей власти, контролирующих соблюдение прав и интересов несовершеннолетних граждан.

К стандартному пакету относится:

  1. Заявление законных представителей на продажу квартиры (образец можно взять в ООиП).
  2. Паспорта законных представителей и несовершеннолетнего собственника, если он старше 14 лет, если младше 14 лет, то свидетельство о рождении.
  3. Свидетельство о регистрации брака (о разводе).
  4. Свидетельство о праве собственности на продаваемой жилье.
  5. Сведения о лицевых счетах.
  6. Выписка из домовой книги.
  7. Справа из БТИ о стоимости жилья, кадастровый план.

Важно! После подачи заявления органы опеки рассматривают его в течение двух недель и выдают письменный ответ.

В разрешении на продажу указываются конкретные условия по продаже недвижимости.

Главное условие, чтобы в результате сделки не ухудшились условия проживания малыша и не были ущемлены его имущественные интересы.

То есть при продаже его собственности, в результате покупки на ребенка приобретается в собственность недвижимость аналогичная, либо лучше.

Также в результате сделки полученная прибыль может быть перечислена деньгами , на расчетный счет открытый на его имя, но это правомерно только в том случае, если продаваемая собственность не единственная принадлежащая ему.

Отказ органов опеки

Органы опеки вправе отказать в проведении сделки, если:

  • условия проживания будут ухудшены.
  • приобретаемое жильё по метражу существенно меньше предыдущего.
  • сделка является одновременно договором продажи и дарения.
  • приобретается в собственность жильё по договору долевого участия, так как в таком случае право собственности на покупаемое жилье ещё не наступило.

Также стоит отметить, что законом признаются недействительными сделки, заключенные с участием несовершеннолетних собственников между близки родственниками. Это правило касается как всей собственности ваших чад, так и отдельно выделенных на них долей.

Кроме того, все сделки по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетних обязательно должны быть зарегистрированы у нотариуса. Нотариусу предъявляется разрешение на продажу , полученное от органов опеки и попечительства.

Выводы

Порядок продажи квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, отличается в зависимости от их правового статуса.

Действия при сделке, в которой фигурируют несовершеннолетние, будут следующие:

  1. Если ребенок не является собственником жилья. Несовершеннолетний выписывается вместе с родителями и регистрируется по новому месту пребывания, как правило, до совершения сделки.
  2. Если оформлена опека или попечительство , а дети прописаны в квартире посторонних им людей. На продажу такой недвижимости необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
  3. Если несовершеннолетний — собственник продаваемого жилья. На продажу жилья необходимо разрешение органов опеки и попечительства. Также необходимо регистрация сделки у нотариуса.

Полезное видео

Посмотрите видео о том, как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний:

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми предусмотрена законодательством. Если ребенок - собственник, потребуется разрешение органов опеки. В ином случае (если ребенок прописан в квартире, но не владеет ей) необходима выписка с прежнего места жительства с одновременной пропиской в новом жилье.

Ситуации, при которых семье с ребенком необходимо продать квартиру, встречаются часто. Во многих случаях дети являются собственниками жилья, что существенно осложняет процедуру его отчуждения. Однако при соблюдении правил и особых условий период совершения сделки значительно сокращается.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается. Правила отчуждения регулируются жилищным и гражданским кодексом РФ. Однако это не простая процедура. Сложность заключается в обеспечении законности сделки.

Государство защищает права детей с удвоенной силой. Поэтому в некоторых случаях продажа может произойти только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.

Многое зависит и от имущественных прав ребенка. Он может являться:

  • собственником жилья;
  • владельцем доли в продаваемой квартире;
  • прописанным в ней, но не имеющим право собственности (в данном случае единственное право – проживания);
  • ее наследником.

В каждом из этих случаев механизм отчуждения квартиры не одинаков. На порядок и сроки сделки влияют и иные обстоятельства, такие как:

  1. основание приобретения квартиры (договор дарения, мены, купли продажи и другие);
  2. способ продажи (наличный, безналичный);
  3. наличие обременения жилья;
  4. возраст ребенка.

Последний пункт имеет особое значение. Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность. Виды:

  1. полная (с 18 лет и в некоторых других узаконенных случаях);
  2. ограниченная (с 14 до 18 лет);
  3. частичная (с 6 до 14 лет).

До шести лет ребенок недееспособен.

Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.

Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:

  • После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.
  • В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.

При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.

В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки. Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается:

  1. размер новой квартиры, ее площадь;
  2. расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
  3. условия проживания;
  4. техническая оснащенность;
  5. соответствие санитарных норм утвержденным законом;
  6. иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Главная цель органов опеки – защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права. Помимо этого, все сделки происходят с согласия родителей или опекунов.

Риски при продаже

Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры. Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.

Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.

Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:

  1. возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;
  2. подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
  3. выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.

Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки. В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства. Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.

Когда продавать квартиру нельзя (когда опека запретит сделку)

В некоторых ситуациях опека может отказать в . Причиной могут послужить следующие обстоятельства:

  1. Ущемление прав ребенка. Если в результате продажи квартиры ребенок будет лишен собственности, а в новом жилье ему не будет выделена доля, органы опеки откажут в проведении сделки.
  2. Новые жилищные условия хуже предыдущих.
  3. Отказ одного из родителей от продажи.
  4. Ребенок – наследник квартиры по завещанию, однако он еще не вступил в наследство.
  5. Отсутствие прописки в новом жилье.
  6. Покупаемая квартира находится на стадии строительства менее чем на пятьдесят процентов.
  7. В новой квартире отсутствуют удобства или их часть (не проведено электричество, нет горячей или холодной воды).
  8. Если новое жилье находится в аварийном состоянии.

Отказать могут и по иным причинам. В каждом случае органы опеки сопоставляют все имеющиеся факты и выносят индивидуальное решение. Например, государственный орган откажет в продаже квартиры семье с ребенком-астматиком, если новое жилье приобретается в районе с высокой загазованностью или близостью перерабатывающих предприятий.

Особенности совершения сделок, если ребенок - собственник

Если ребенок - несовершеннолетний собственник, то при продаже жилья необходимо разрешение органов опеки.

Ребенок может владеть квартирой полностью либо только ее долей.

Право собственности при этом могло возникнуть на основании договора:

  • купли-продажи;
  • мены;
  • дарения;
  • вступления в наследство и т. д.

Примечание. Согласно ГК РФ, опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).

Особенности оформления

Продажа квартир, собственниками которых являются дети, происходит по общей схеме. Главная особенность – разрешение органов опеки и попечительства.

Таким образом, оформление сделки включает в себя четыре этапа:

  1. получение разрешения на продажу;
  2. составление договора, подписание его сторонами;
  3. передача квартиры, получение денег за продажу (наличными или безналичным способом);
  4. переход права собственности путем регистрации в Росреестре.

Примечание. При подписании договора требуются подписи всех дольщиков, имеющих право собственности на продаваемую квартиру. Дети до 14 лет не имеют право лично заверять документы. Вместо них это делают родители или опекуны. После 14 лет ребенок может самостоятельно подписать договор.

Список документов

Для получения разрешения органов опеки необходимо предоставить пакет документов.

Таблица 1. Документы, необходимые для предоставления в органы опеки

Документ Примечание
Заявление с просьбой о получении разрешения на продажу Подписывается обоими родителями или опекунами. Помимо этого, документ должен содержать объективные причины необходимости продажи, а также обязательство о предоставлении иного жилья и выделение в нем доли ребенку
Согласие несовершеннолетнего собственника Оформляется в письменном виде. Условие: достижение ребенком возраста 14 лет
Свидетельство о рождении ребенка Предоставляется оригинал документа
Выписка из домовой книги
Договор, на основании которого имущество было приобретено Договор дарения, купли-продажи и т. д.
Свидетельство о праве собственности
Экспликация
Справка о стоимости жилья Выдается в БТИ
Справка об отсутствии задолженности Выдается в налоговой

Примечание: Представленный список – не исчерпывающий. По своему усмотрению органы опеки могут запросить и иные документы. Это происходит для обеспечения законности сделки и гарантии того, что после продажи ребенок не останется без жилого помещения.

Ребенок не является собственником

Продать квартиру, собственником которой ребенок не является, проще. Для этого нет необходимости получать разрешение в органах опеки. Однако и в этом случае есть моменты, которые могут существенно затормозить процесс оформления сделки.

Особенности оформления

Если ребенок прописан в квартире, перед продажей его необходимо выписать. Это основной момент, при отсутствии которого продать ее будет сложно. Покупатель не будет приобретать жилье с обременением в виде малолетнего гражданина.

Однако получить выписку не так просто, как кажется. Закон разрешает производить данную процедуру только при условии одновременной прописки ребенка в другом жилом помещении. Это связано с запретом государства о выписывании ребенка в «никуда». Отсюда возникает много проблем: родители без иного жилого помещения не имеют возможности прописывать детей в другом месте.

В этой ситуации существует только два варианта решения проблемы:

  1. Найти подходящую квартиру (у родственников, друзей и т. д.) и зарегистрировать в ней ребенка.
  2. Прописать в ней одного из родителей. По закону местом жительства ребенка до 14 лет признается жилье, в котором зарегистрированы его отец или мать.

Примечание. При прописке ребенка в другом месте стоит учитывать, что жилое помещение не должно уступать по характеристикам и условиям проживания предыдущему.

Список документов

Таблица 2. Документы, необходимые для выписки ребенка (не собственника) из отчуждаемой квартиры.

Примечание : Если ребенок - собственник квартиры или ее доли, при выписке дополнительно предоставляется разрешение органов опеки.

Документ актуален на 2017 год.

Как продать квартиру без представления жилья

Законодательство в сфере продажи квартиры с привлечением малолетнего ребенка не совершенно. По большей части основной механизм принятия решения в этом вопросе осуществляется органами опеки.

Именно в этом отделе уполномоченные лица выдают разрешение на отчуждение жилья, собственником которого являются дети. В разных ситуациях оно может быть не выдано при наличии конкретных обстоятельств. Частая причина отказа – отсутствие подходящего и отвечающего всем нормам жилья, в которое переедет ребенок.

Однако не во всех случаях органы опеки требуют предоставления новой квартиры. В некоторых ситуациях это делать необязательно:

  1. Переезд родителей с детьми в другую страну.
  2. Переезд семьи в другой город на территории РФ (однако это обстоятельство возможно только при перечислении денежных средств с продажи квартиры на специальный счет, принадлежащий ребенку).
  3. При покупке квартиры в возводимом доме. Но здесь есть два обязательных условия: этап строительства должен быть завершен больше чем на половину. Второе условие – до момента фактического переезда ребенок должен быть где-то прописан.

Помимо этого, есть и другие случаи, при которых допускается покупка новой квартиры с менее подходящими условиями для проживания, чем предыдущая:

  1. Тяжелая болезнь ребенка, при которой ему требуется дорогостоящее лечение или реабилитация. В таких ситуациях органы опеки принимают факт заболевания как уважительную причину для покупки новой квартиры с меньшей площадью и в менее удобном районе. На вырученные с продажи прежнего жилья деньги ребенок проходит лечение. Однако при этом обязательно сохраняются все платежные документы из медицинских учреждений.
  2. Состояние ребенка (хронические заболевание, некоторые типы врожденных патологий, ярко выраженная аллергия и т. д.) не позволяет проживать ему на прежнем месте жительства. На это влияет много факторов: загазованность воздуха, близость с загрязняющими воздух предприятиями, аэропортами, вокзалами и т. д. В этом случае органы опеки могут разрешить покупку квартиры на окраине или небольшого домика в деревне. Самое главное – благо ребенка.
  3. Ребенку необходимо специализированное образовательное учреждение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т. д.), которого нет в городе его проживания. В таких ситуациях допустим переезд в более крупный город с незначительным ухудшением жилищных условий.

Однако новое жилье должно быть хуже предыдущего в допустимых пределах. Новая квартира должна быть пригодна для проживания и соответствовать всем санитарным нормам. Ухудшение допускается по следующим параметрам:

  • меньшая площадь квартиры;
  • менее удобное расположение дома (далеко от центра и учебного заведения);
  • более старое здание;
  • отсутствие инфраструктуры поблизости;
  • большое расстояние от дома до ближайшей остановки и т. д.

Все эти моменты учитываются органами опеки при принятии решения. По их усмотрению во внимание могут быть взяты и иные обстоятельства. Каждый случай рассматривается индивидуально.

Особенности оформления

Особенности оформления продажи квартиры без предоставления жилья мало чем отличаются от предыдущих способов. Исключение составляют дополнительные документы, подтверждающие необходимость родителей в переезде.

Список документов

Список документов зависит от основания права не предоставлять жилье после продажи. Это могут быть:

  1. медицинские справки;
  2. виза, билеты в другую страну/город;
  3. получение иностранного гражданства, вид на жительство за границей;
  4. договор долевого строительства и т. д.

Более подробные сведения о необходимых бумагах предоставляются в органах опеки.

Законодательная база

Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в РФ регулируются следующими нормативными актами:

  • Конституцией РФ;
  • Гражданским кодексом;
  • Семейным кодексом РФ;
  • Законом об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);
  • Жилищным кодексом РФ;
  • Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991г.);
  • другими актами, в т. ч. муниципального значения.

Статья рассказывает, можно ли продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребенок, разъясняет нюансы законодательства.

Когда можно продать детскую долю

Просто так продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не допускается. Ребенка нельзя оставить на улице. Взамен должна быть предоставлена новая жилплощадь, не меньше старой.

Есть два варианта, как это сделать:

  • просить отделить долю в бабушкином или дедушкином жилье;
  • выделить долю в новом объекте, чтобы прописаться несовершеннолетним.

Сделка с продаваемым жильем будет расторгнута, если попечительский совет не дал добро на ее продажу.

Как выделяется доля

Прежде, чем затевать продажу квартиры с несовершеннолетним, необходимо заручиться одобрением нотариуса и попечительского совета. Согласие выражается письменно.

Участниками процедуры должны быть мать и отец. Когда мать не может присутствовать, необходимо представить ее письменное согласие или документы о разводе. В противном случае вопрос решается судом.

Когда решено продавать жилье, а второй супруг отсутствует, понадобится оформить нотариальное одобрение. Вопрос, как продать квартиру, может решаться, в то время как жена или муж находится на территории другого государства. В этом случае одобрение заверяется российским консульским учреждением.

Понадобится свидетельство о смерти, если супруг умер.

Необходимые документы

Уточнить, какие именно документы потребуются, можно в местных органах власти или МФЦ.

7 стандартных документов:

  • паспорта мамы и папы;
  • документы о рождении детей;
  • свидетельства о том, что несовершеннолетний не будет обделен жильем;
  • основания владения жилой площадью;
  • соглашение купли-продажи;
  • чек, подтверждающий внесение государственной пошлины;
  • справка о прописанных в квартире.

Прежде чем продать дом или другую недвижимость, в которой прописаны несовершеннолетние дети, нужно дождаться результатов ее обследования. Специалисты опеки обследуют условия проживания детей, чтобы сделать вывод о том, соответствует ли сделка детским интересам или нет. Родители должны оставить заявление о том, что условия проживания малолетних не будут ухудшены.

Если прописан подросток, то с четырнадцати лет он вправе стать самостоятельным участником сделки. Когда прописаны несовершеннолетние дети, одобрение на их участие в сделке дают мать и отец.

Когда отказывают в проведении сделки

Есть случаи, когда вопрос, можно ли продать квартиру, если в ней официально прописан несовершеннолетний ребенок, нельзя решить.

6 случаев, когда опека отказывает в сделке:

  1. Родители продают все принадлежащее им жилье, а новую недвижимость покупают в кредит.
  2. Недвижимость дарится и продается одновременно.
  3. Покупается строящийся объект недвижимости.
  4. Существенно уменьшается жилая площадь.
  5. Отсутствуют элементарные удобства.
  6. Рядом нет садиков, школ, поликлиники.

Важно! Поэтому матери и отцу приходится тщательно подходить к покупке нового жилья. После достижения совершеннолетия вопрос, можно ли продать квартиру, если там официально прописан несовершеннолетний ребенок, задавать уже не придется. С этого момента приобретается полная дееспособность.

Нюансы

Малолетний может получить дееспособность до 18 лет. Такой процесс получил название эмансипация.

2 примера эмансипации:

  1. Васильев В.Н. устроился работать до 18 лет. Таким образом, он получил полную дееспособность.
  2. Семенова Н.Г. и Кузнецов В.Н. поженились, когда им исполнилось шестнадцать лет. Значит, они раньше приобрели дееспособность.

Можно обойтись без одобрения попечительского совета, когда дети уже стали дееспособными. Когда ребенок прописан в квартире, и она продается, может быть разрешено внести средства, полученные от ее продажи, на детский счет. Но право активировать счет будет дано только после восемнадцатилетия.

Как получить согласие опеки

Шансы стать собственником нового жилья увеличиваются, если доказать, что будут улучшены жизнь семьи:

  1. Вокруг нового объекта есть все, необходимое для жизни: детский садик, поликлиники, школа.
  2. В районе хорошая экологическая обстановка.
  3. Новое жилье более просторное, у детей будет своя комната.
  4. Родители смогут найти достойную работу на новом месте.

Если попечительский совет дает добро, нужно действовать дальше.

Оформление сделки

Владельцы недвижимости, когда дождутся разрешения опеки. Необходимо выписать всех жильцов из квартиры, включая несовершеннолетних. Только одобрение опеки служит основанием для выписки.

Проданная квартира не будет без официального согласия должностных лиц.

Порядок оформления сделки:

  1. Составляется соглашение купли-продажи риэлтором или нотариусом. Также оформляется акт приемки.
  2. На каждого участника сделки оформляется право владения.
  3. Старая недвижимость отчуждается одновременно с приобретением новой.
  4. После регистрации права владения малолетним делают регистрацию.
  5. Извещаются специалисты опеки об осуществлении сделки и предоставлении жилья ребенку.

Официальный платеж за регистрацию права собственности составляет две тысячи рублей. Операции с недвижимостью можно провести без нотариуса, кроме случаев, когда покупаются доли. Также необходимо нотариально удостоверить одобрение супруга на сделку.

Итог

  1. Операции с недвижимостью простыми не являются. Дополнительные требования устанавливаются, когда сделка затрагивает интересы несовершеннолетних.
  2. Просто так опека не одобрит сделку. Нужно представить доказательства, что детские интересы не будут нарушены. Например, школа рядом и садик, а также родителям на работу ездить удобнее.
  3. Несовершеннолетним обязательно выделяется доля в новом жилье, где они прописываются.

После того, как получено официальное одобрение должностных лиц, можно проводить сделку и регистрировать ее.