09.11.2018 13:59
Если вы попали в затруднительную ситуацию, когда вам нечем платить по текущим обязательствам, не отчаивайтесь. Альтернативным выходом станет перезалог заложенной квартиры. Выдача кредитных средств под залог недвижимости — это оптимальный вариант, когда деньги нужны срочно и на длительный срок. Подобная услуга пользуется популярностью в развитых странах, а в России появилась относительно недавно. Эксперты финансовых структур и инвестиционных компаний проанализировали системы ипотечного и залогового кредитования. В результате проведенных исследований обнаружилось, что нестабильная экономическая ситуация в стране вынуждает людей обращаться за новыми займами, не имея возможности погасить текущий долг. Оптимизировать расходы позволяет перезалог квартиры.
В чем преимущества такого решения?
На фоне снижения ключевой ставки Центробанка удается удешевить стоимость пользования заемными средствами на уровне межбанковского кредитования. Таким образом, структуры, предоставляющие финансовые услуги населению, могут существенно снизить свои издержки на обслуживание выданных займов.
Благодаря получению денег под перезалог недвижимости под более низкие проценты и на длительный срок клиент остается владельцем собственного имущества, может сократить расходы за счет уменьшения размера ежемесячных выплат и существенно продлить период погашения задолженности.
Как осуществить перезалог квартиры?
За перекредитованием следует обратиться в случаях, когда:
- Ваши доходы не позволяют больше оплачивать текущие платежи по ранее выданным кредитам;
- У вас появились обстоятельство, требующие дополнительных регулярных капиталовложений (появился ребенок, заболел кто-то из близких родственников, планируется обновление интерьера квартиры);
- Вы недовольны высокими процентами по выбранной кредитной программе;
- Есть необходимость в рефинансировании ставки и объединении нескольких кредитов в один.
Сделка последующего залога не может быть признана недействительной на основании ст. 168 ГК РФ, поскольку законодательство содержит специальные нормы о последствиях нарушения требований закона при совершении сделок перезалога (постановление Президиума ВАС РФ от 08.12.2009 № 10683/09).
Арбитражная практика по делам о последующем залоге уже заложенного имущества противоречива. Одни суды считают, что, если в договоре о залоге установлен запрет на последующий залог, нарушение этого условия влечет признание договоров последующего залога недействительными по ст. 168 Гражданского кодекса РФ. Например, такой позиции придерживаются ФАС Волго-Вятского округа (постановления от 03.08.2009 № А28-190/2009-3/9 и от 22.11.2007 № А43-664/2007-21-15) и Московского округа (постановления от 25.09.2009 № КГ-А40/9493-09 и от 10.07.2009 № КГ-А40/4446-09).
Суды Центрального, Уральского и Северо-Кавказского округов считают иначе. Несоблюдение залогодателем предусмотренного договором условия о запрете последующего залога не является нарушением требований закона, влекущим за собой признание сделки недействительной в порядке ст. 168 ГК РФ (постановления ФАС Центрального округа от 04.06.2009 № Ф10-1999/09, от 09.04.2009 № Ф10-1073/09, Северо-Кавказского округа от 18.01.2007 № Ф08-6910/2006 и Уральского округа от 01.09.2008 № Ф09-5414/08-С5).
В целях единообразного подхода к разрешению подобных споров одно из таких дел недавно было передано на рассмотрение в Президиум ВАС РФ.
Банк обратился в суд с иском о признании договоров последующего залога недействительными из-за того, что оборудование, переданное в залог по этим договорам, уже являлось предметом залога по ранее заключенным договорам между ответчиком и банком.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования истца. Они исходили из того, что заключенными между банком и ответчиком договорами залога предусмотрен запрет на последующий залог имущества. Поскольку имущество перезаложено в нарушение этого условия и п. 2 ст. 242 ГК РФ, суды пришли к выводу о признании недействительными оспариваемых договоров последующего залога на основании ст. 168 ГК РФ.
Тем не менее суд кассационной инстанции, соглашаясь с выводами судов о наличии в действиях ответчика нарушений принятых на себя договорных обязательств, указал на недостаточность данного нарушения для признания договоров о последующем залоге оборудования недействительными ввиду того, что в ГК РФ предусмотрены специальные последствия нарушения требований закона при совершении таких сделок.
В пункте 2 ст. 351 ГК РФ установлено, что при нарушении залогодателем правил о последующем залоге залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога. Поскольку в законе прямо оговорены последствия нарушения правил о последующем залоге имущества, основания для признания недействительными договоров о последующем залоге отсутствуют.
Президиум ВАС РФ поддержал эту точку зрения.
Таким образом, первоначальный залогодержатель, выявив нарушение стороной договора о залоге принятого на себя обязательства, должен не оспаривать сделку о последующем залоге в суде, а направить этой стороне требование о досрочном исполнении своих обязательств, при невыполнении которых обратить взыскание на заложенное имущество либо требовать преимущественного погашения денежных обязательств из суммы, полученной от реализации заложенного имущества.
Перезалог недвижимости – это процесс, позволяющий передать кредит с обеспечением недвижимостью от одной компании к другой. Воспользоваться услугой может заемщик, которого не устраивают условия кредитования или по каким-либо причинам не имеющий возможности выплачивать сумму по договору фирмы. На сайте rufinpro.ru вы найдете ответы на вопросы связанные с перезалогом недвижимости и сможете оформить новый кредит на лучших условиях.
Особенности оформления перезалога недвижимости
Процедура перезалога связана с некоторыми нюансами в которых сложно разобраться неподготовленному человеку. Для того что бы не усугубить ситуацию лучше обратится за поддержкой в брокерскую фирму. Специалисты организуют процедуру перезалога с выгодой для заемщика, позволив избежать рисков и сохранить права на имущество.
Рассматриваемые случаи
Перезалог недвижимости может потребоваться в нескольких случаях и не всегда причина кроется в ошибках заемщика. Обращение к кредитному брокеру поможет исправить следующие ситуации:
- Кредит под залог недвижимости получен на невыгодных для заемщика условиях со скрытыми дополнительными платежами и комиссиями. В таком случае частный инвестор покроет долг перед финансовой организацией и выдаст новый кредит на лучших условиях.
- Сумма займа не покрыла необходимые расходы и денежные средства необходимы в большем объеме. Частный инвестор также покроет долг и выдаст кредит с увеличенной суммой.
Брокерские фирмы, в особенности компания «ФинПро», не ведут работу с другими финансовыми организациями или брокерами. Партнеры самостоятельно распоряжаются своими средствами позволяя предоставить выгодные условия.
Что можно перезаложить
К процедуре перезалога принимается недвижимость, заложенная ранее. Это может быть:
- Квартира, комната, доля в квартире.
- Дом, коттедж, дача.
- Земельный участок.
- Коммерческая недвижимость, офисное помещение.
Решение по поводу каждого случая принимаются в индивидуальном порядке. Глубокое рассмотрение ситуации позволяет предложить выгодные условия для каждого заемщика в отдельности. При этом недвижимость может находится в любом техническом состоянии и располагаться не далее, чем в ста километрах от столицы.
Документационный пакет
Обращение к кредитному брокеру удобно еще и тем, что не придется собирать кипу справок. Процедура оформления занимает короткий период и требует предоставления небольшого списка основных документов:
- Личный паспорт гражданина РФ.
- Свидетельство о регистрации ЕГРН.
- Документ-основание на объект залога.
Таким образом сложности в процессе переоформления недвижимости под залог практически отсутствуют. В такой ситуации важно не терять драгоценное время и как можно быстрее обращаться в профильную компанию за помощью.
Преимущества перезалога недвижимости через услуги кредитного брокера
При обращении за помощью к кредитному брокеру заемщик получает массу преимуществ. Помимо того, что консультант компании значительно более подкован в подобных вопросах и имеет дело с аналогичными ситуациями постоянно, брокерская фирма позволит:
- Переоформить кредит под залог недвижимости на более выгодных условиях.
- Сократить сроки получения займа.
- Изменить форму договора.
- Собрать документы в короткие сроки.
- Подготовить и правильно оформить договор.
Такие критерии позволяют заемщику быть уверенным в правильности своего выбора и быстро решить возникшие финансовые трудности.
Понятие «перезалог недвижимости» для российских граждан пока является новым. В других странах договор, позволяющий взять залог с использованием уже взятого в ипотеку имущества, заключается довольно часто.
Для распространения услуги на нашем рынке должны выполняться условия:
- перезалог ипотечной недвижимости появляется на рынке, когда само ипотечное кредитование достигает своего пика. В условиях снижения ставки по жилищному кредиту все больше людей выбирают для себя этот способ приобретения имущества;
- финансовое положение заёмщиков нестабильно, что приводит к необходимости поиска альтернативных решений для погашения задолженности. На платежеспособность граждан влияет состояние экономики страны.
Ставки по ипотечным кредитам сегодня ниже, чем 10 лет назад. Кроме того, политика государства, направленная на поддержание молодых семей с детьми, способствует увеличению спроса на ипотеку.
Перезалог жилой недвижимости используется в 2 типичных случаях:
- заёмщику срочно требуется крупная сумма денег . Для этого оформляется перезалог имущества с увеличением лимита кредитования. После оформления договора клиент получает желаемые средства, используя своё заложенное жильё;
- владелец жилья не справляется с ежемесячными выплатами по ипотеке и перезакладывает имущество с уменьшением процентной ставки по кредиту. Снижение нагрузки благоприятно сказывается на финансовой дисциплине клиента.
Новый договор может быть заключен с соблюдением обоих условий. Перезалог законной собственности владельца может быть оформлен не только в банке, но и у частного инвестора или лизинговой компании. Последний вариант популярен у граждан, доходы которых не могут быть подтверждены официально.
Перезалог недвижимости активно применяется в крупных городах, например, Москве и Санкт-Петербурге. Большое количество ипотечных кредитов в МО также свидетельствует о востребованности и актуальности услуги.
Требования к перезалоговому имуществу
Банки напрямую не предоставляют гражданам оформление перезалога недвижимого имущества. При этом кредитор-банк часто участвует в повторном залоге, являясь партнером компании-инвестора. Кредитные организации предлагают своим клиентам рефинансирование текущей задолженности. Повторный залог оформляют частные компании, позволяющие получить средства в срочном порядке.
Оформить договор можно с залогом разного имущества:
- квартира;
- дом;
- дача;
- танхаус;
- комната;
- доля в жилой недвижимости.
Большинство компаний предлагают ставки от 12% годовых, при условии получения суммы в размере 80% от стоимости залогового жилья. При этом договор оформляется на срок 20-25 лет.
5 лучших предложений 2019 года
Банк
Процент в год
Сумма
Срок
Регионы кредитования
От 13,9%
200 т.р. - 30 млн.
1-10 лет
Регионы присутствия банка
От 12,6%
1млн. - 30 млн.
1-15 лет
Вся Россия
Компания МОЙЗАЛОГ24 низкий процент
От 9%
500 т.р. - 90 млн.
1-29 лет
Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область
2% в месяц
250 т.р. - 10 млн
1-10 лет
Уфа, Самара, Ульяновск
11,99%
450 т.р. - 25 млн
до 20 лет
Волгоград, Казань, Екатеринбург, Уфа.
Ограничения по перезалогу
Для клиентов важно, что перезалог имущества возможен при наличии проблем в области кредитования у заемщика:
- при наличии просроченных платежей, в том числе текущих;
- с негативной кредитной историей;
- договор оформляется даже при наличии прописанных в квартире лиц;
- перезалог доступен, если взыскание осуществляется с помощью службы ФССП или коллекторов.
Для оформления нового соглашения с инвестором не требуется полный пакет документов, достаточно минимального количества.
Где перезаложить недвижимость в Москве и МО
Одной из компаний, предлагающих процедуру перезалога ипотечной недвижимости, выступает «Мой залог24» . Клиенту доступны условия:
- оформление договора на срок до 30 лет;
- сумма кредита до 100 000 000 руб. Объём финансирования рассчитывается исходя из 90% рыночной стоимости жилья (Москва, МО);
- ставка от 11% годовых (ограниченное предложение – от 6,5%).
Собственник имеет право получить в виде аванса до 60% суммы в день обращения . Погасить задолженность досрочно можно в любой момент без санкций со стороны компании.
Где перезаложить недвижимость в Санкт-Петербурге и ЛО
Перезаложить недвижимость на прозрачных условиях можно в компании *Залоговик. Заявка подается в режиме онлайн на официальном сайте.
Клиентам предлагается:
- ставка от 12-13% с возможностью снижения до 7,5% годовых (ограниченное предложение);
- полный возврат средств до 25-ти лет;
- 400 000-90 000 000 р. (не более 90% от стоимости имущества).
Собственник имеет право получить деньги в день обращения или авансом.
Знакомства с управленческим составом банков и соглашения с разными кредиторами позволяют получать лучшие предложения по процентным ставкам для клиентов кредитных компаний. По данным на январь 2018 г. процент одобрения заявок составил 99%, что стало возможным благодаря грамотной подаче данных и профессионализму сотрудников компаний. Вознаграждение компании получают только после подписания всех бумаг сторонами сделки.
Заключая договор на перезалог недвижимости, собственник не теряет свои имущественные права и не передаёт документы третьим лицам. Подписание соглашения даёт возможность начать выплаты «с чистого листа» и решить текущие финансовые проблемы.
Видео: все о залогах под недвижимость