Собрание собственников помещений в мкд кворум. Кворум для принятия решения на собрании собственников. Что делать после собрания

02.09.19 12 932 10

Если у вас уже есть имущественный паспорт и реестр собственников вашего дома

Еще один способ найти союзников - написать объявление о создании инициативной группы. Например:

«Здравствуйте. Я собственник такой-то квартиры в нашем доме. Я хочу сделать жизнь в нашем доме лучше. Для этого я предлагаю наладить в доме самоуправление: разобраться с несправедливо начисленными платежами, организовать вывоз мусора, поддерживать чистоту в подъезде. Если вы тоже этого хотите и готовы принимать участие в управлении, свяжитесь со мной любым удобным способом: по телефону +7 905 123-45-67 , электронной почте [email protected] , в Вотсапе, Вайбере или Телеграме. С уважением, Владимир Иванов».

Важно, чтобы уже на этом этапе вы четко понимали, для чего вы хотите провести собрание. Если ваша цель - поставить во дворе шлагбаум, укажите это в объявлении. Если вы обнаружили поддельные протоколы предыдущих собраний, тоже напишите об этом: так больше шансов, что другие жильцы возмутятся и встанут на вашу сторону. Чем лучше вы объясните, как именно самоуправление будет выгодно соседям, тем больше шансов получить отклик.

Объявление нужно распечатать и разложить по почтовым ящикам. Еще можно повесить его на видном месте в каждом подъезде дома.

Предсказать, сколько людей придет по объявлению, сложно. Но даже если вы не получите ни одного звонка и письма, как минимум соседи будут знать, что в вашем доме что-то затевается. Это снизит возможные подозрения во время поквартирного обхода и сбора денег.

Вне зависимости от того, удалось ли заручиться поддержкой председателя совета, перед следующим шагом обязательно соберитесь вместе со всеми, кто готов помочь - позвонил по объявлению либо выразил интерес в личной беседе. Познакомьтесь друг с другом, обменяйтесь контактами и узнайте, кто и чем готов помочь. Например, экономисты помогут при подсчете голосов. Завуч или просто опытная учительница, полицейский или кадровый военный могут стать отличным председателем на собрании - скорее всего, у них получится сохранить порядок.

Еще узнайте, какую из ролей люди готовы выполнять на собрании - председателя, секретаря или члена счетной комиссии. Об этих ролях я напишу дальше.

Советую на этом же этапе создать общий чат дома в любом удобном мессенджере - обычно это Вотсап или Вайбер. Так вы сможете оперативно обсуждать ситуацию и делиться информацией. В идеале пригласите в этот чат экспертов - тех, кто профессионально занимается организацией самоуправления или хотя бы тех, кто уже проводил собрание в своем доме.

Определите дату, время и место собрания

Когда: за 3 недели до собрания.

Определиться с датой, временем и местом собрания нужно заранее: вы обязаны указать их в повестке дня и не сможете изменить. А еще нужно будет успеть оповестить собственников.

Назначать собрание нужно на удобное для всех время: будним вечером или в выходные. Летом предпочтительнее первый вариант, потому что по выходным многие уезжают на дачи.

Место понадобится такое, где все поместятся и при этом не будут зависеть от погоды. Однажды летом мы проводили собрание на детской площадке. В мороз или дождь вариантов всего два - подъезд или чья-то квартира.

Еще вы можете попробовать обратиться в орган местного самоуправления, чтобы они помогли вам найти помещение. Для этого нужно письменное обращение от инициативной группы. По закону они должны оказать помощь - например, предоставить помещение в школе поблизости.

Как только определились с датой, временем и местом - составляйте повестку дня.

Составьте повестку дня и разместите информацию в интернете

Когда: за 3 недели до собрания.

Повестка дня общего собрания собственников - это список всех без исключения вопросов, которые вы планируете обсудить и решить на собрании. Ее нужно разместить в интернете и передать в орган государственного имущества - в каждом городе это разное учреждение.

Как составить повестку. В повестке должны быть прописаны адрес дома, инициатор собрания и форма собрания. Если планируете использовать «Сквер», указывайте «очно-заочное » - это означает, что люди смогут голосовать и на бюллетенях, и через информационную систему. Также обязательно нужно указать дату, время и место собрания.

Вопросы для обсуждения можно писать в столбик, желательно их пронумеровать. По каждому вопросу должен быть отдельный пункт - объединять их нельзя. Формулируйте максимально конкретно: на собрании вы будете голосовать по каждому из вопросов. У собственников должна быть возможность однозначно ответить по ним «за», «против» или «воздерживаюсь».

Пункт «другое» вносить в повестку запрещено, протокол собрания с такой повесткой у вас не примут.

Лучше всего использовать формулировки из законов и постановлений, можно оптимизированные под ваш дом.

Определение председателя и секретаря собрания.
Определение состава счетной комиссии.
Определение способа уведомления о предстоящих собраниях.
Определение способа уведомления о решениях, принятых на собрании.
Использование информационной системы для проведения собраний и голосования.
Определение администратора общего собрания при голосовании через информационную систему.
Порядок финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения общих собраний.
Срок и порядок проведения ежегодных общих собраний собственников.

Подробнее об этих вопросах я расскажу ниже.

Также в повестке могут быть, например, такие вопросы:

установка ограждающих устройств на придомовой территории;
выборы состава совета многоквартирного дома;
определение полномочий совета и срока их действия;
выборы председателя совета из числа членов совета и наделение его полномочиями;
принятие решения о формировании фонда капитального ремонта, определение размера ежемесячного взноса - если необходимо превышение взноса, установленного фондом регионального оператора капитального ремонта;
принятие решения о благоустройстве земельного участка;
предоставление (некому лицу) права пользования общим имуществом (тут написать, каким именно) с целью (какой именно) с компенсацией в виде (описать форму компенсации без указания конкретных цифр).

Лучше, если вопросов будет не слишком много - иначе собрание растянется на вечность, собственники устанут и запутаются, и получится только хуже. По сложным вопросам, например о смене УК, при составлении повестки по возможности консультируйтесь с опытными специалистами. Может случиться так, что вашу повестку попробуют оспорить в суде. Если промахнетесь с формулировками - ничего не добьетесь.

Что делать с готовой повесткой. Во-первых , ее нужно передать в орган управления государственным или муниципальным имуществом. В Москве это ГКУ ИС вашего района - представитель департамента имущества города Москвы. В других городах подобные организации могут называться по-другому . Найти их можно таким же способом, как и орган местного самоуправления: вбить в Гугл название вашего города + слова «муниципальное имущество».

Кроме того, везде, кроме Москвы, повестку можно сдать в ОМС.

Уведомление с повесткой собрания в орган государственного имущества можно принести лично и сдать под подпись в канцелярии, а можно отправить заказным письмом по обычной почте. По электронной - нельзя.

Чиновники могут предложить вам скорректировать повестку, например, поменять формулировки. Обычно предлагаемые изменения - не в пользу собственников. Вы имеете право отказаться от этих изменений, но будьте готовы к возможному суду.

В управляющую компанию отдавать повестку не обязательно.

Если используете информационную систему, например «Сквер», вы также обязаны опубликовать повестку там. Альтернатива - опубликовать ее на любом общедоступном сайте в интернете и отправить ссылку всем собственникам. Самостоятельно создать сайт с простым адресом можно, например, через конструктор сайтов «Тильда». Это просто и бесплатно.

Сайт можно использовать не только как площадку для повестки. Он может пригодиться и в дальнейшем: чтобы информировать соседей о подготовке к следующим собраниям, о результатах собраний, о сборе денег или проблемах, к которым хотите привлечь внимание.

Если не хотите самостоятельно создавать сайт, можно сделать страницу дома через «Собдома-рф » - ссылку на нее получат только жители вашего дома. В системе предусмотрен функционал для решения самых разных задач по самоуправлению, например сбор контактов жильцов дома.

Соберите деньги на собрание и контакты всех владельцев квартир. Уведомите их о собрании

Когда: начинать лучше за 20 дней, чтобы успеть всех уведомить не менее чем за 10 дней до собрания.

По закону вы обязаны уведомить о собрании всех без исключения собственников не позднее, чем за 10 дней до него. Сделать это можно двумя способами: лично под подпись, либо заказным письмом. Второй способ быстрее, но дороже, и не так эффективен: если вы хотите действительно что-то поменять, лучше знакомиться и общаться с людьми.

Уведомлять объявлением в подъезде нельзя: вы никак не сможете доказать, что все собственники его увидели. Единственное исключение - если решение о таком способе уведомления было принято на прошлом собрании.

Поэтому перед собранием вам или вашим помощникам придется лично обойти все квартиры в доме. Кроме уведомления о собрании, у такого обхода есть еще две цели: собрать контакты и получить согласие на обработку персональных данных. Все цели можно закрыть за один визит, но иногда людей подолгу не удается застать дома, а другие подозрительно настроены - тогда приходить придется не единожды.

Я не рекомендую во время первого обхода собирать деньги на проведение собрания. По закону такие расходы несет инициатор собрания либо вся инициативная группа. Обычно это довольно ощутимая сумма - не меньше 50 000 Р с учетом расходов на реестр собственников, отправку писем, распечатку документов и т. д. Вы можете предложить скинуться всем жильцам, но, по моему опыту, соглашаются обычно не больше 50% собственников. Поэтому, если вы посчитали сумму, не стоит делить ее поровну на всех - останетесь в сильном минусе.

Собирать деньги можно только под расписку или с мобильным банковским терминалом для приема карт - в этом случае вы сможете сразу отдавать чеки. Никаких привилегий и дополнительных голосов деньги не означают. Скидываться или нет - сугубо добровольное дело. Повторюсь, лучше не предлагать это сделать во время знакомства при первом обходе: это самый простой способ настроить людей против себя.

Перед обходом обязательно распечатайте два документа: согласие на обработку персональных данных и реестр личного вручения сообщений.

Согласие на обработку персональных данных нужно, чтобы вы могли легально использовать номера телефонов собственников для уведомления о следующих собраниях. В нем должна быть такая формулировка:

«Я, такой-то , даю согласие на обработку и предоставление третьим лицам моих персональных данных, включая ФИО, дату рождения, семейное положение, паспортные данные, фотографию, адрес регистрации места жительства, адрес фактического места жительства, пол, номера контактных телефонов, адрес электронной почты, информацию о моих аккаунтах в социальных сетях, информацию и документы о недвижимости в моей собственности. Настоящее согласие действует бессрочно. Мне известно, что я могу в любое время отозвать свое согласие, уведомив об этом в письменном виде».

Подписать такое согласие нужно только один раз. Печатайте бланки согласия с запасом, лучше как минимум 12-15 на 10 собственников. Какие-то бланки могут потеряться, другие будут случайно испорчены.

Вместо отдельного бланка на каждого собственника можно сделать общую таблицу с соответствующим заголовком и именами собственников и предлагать людям указать телефон и расписаться прямо в ней. Но не каждому понравится, что соседи увидят его номер телефона.

Реестр личного вручения сообщений - это таблица с подписями, которыми собственники подтвердят, что в курсе собрания. Строк в этой таблице тоже должно быть с запасом - на 30-40 больше , чем в доме живет собственников.

Еще советую сделать бейджик с фотографией, фамилией и указанием рода деятельности, например «организатор общего собрания собственников в доме по адресу ». Это вызовет доверие у соседей.

С бейджиком и документами можно приступать к личному уведомлению собственников о собрании.

Если в подъезде есть консьерж, сначала обратитесь к нему: часто у них уже собраны контакты собственников. Поквартирный обход делать придется в любом случае, чтобы получить подписи. Но если заранее раздобыть телефон, можно сначала позвонить, представиться и договориться на удобное время.

Если консьержа нет или у него нет контактов, придется действовать с нуля. Начинайте обходить квартиры в будни с 18:00 до 22:00 . В ближайшие выходные устройте контрольный проход: вдруг кто-то работает допоздна или приезжает только на субботу и воскресенье.

Обязательно помечайте себе, от кого подписи не удалось получить - не застали дома или получили категорический отказ.

Посторонних к обходу лучше не привлекать, а вот соседей - очень желательно. Как показывает мой опыт, лучше всего делать обходы парой мужчина + женщина. Женщинам больше доверяют, а мужчина нужен для безопасности: люди бывают разные. В моей практике был и мужчина, который вышел открывать дверь в трусах и с ножом, и пожилая женщина, спустившая на нас собаку. К некоторым я приходил только с участковым.

Бывало, что разговор начинался со слов «что ты тут ходишь», а заканчивался словами «на тебе денег, поможем, чем сможем». В целом если правильно объяснить, кто вы и зачем пришли, большинство воспринимают это адекватно, а некоторые предлагают помощь.

По моему опыту, люди отказываются подписать не так часто. Но к согласию на обработку персональных данных все относятся с подозрением. Без причины никто его не подпишет. Поэтому говорите всё сразу, прямо и четко: «Здравствуйте! Я ваш сосед. Я живу в такой-то квартире. Я инициировал общее собрание, вот наша инициативная группа, в которой по одному человеку из каждого подъезда. Мы проводим собрание на такую-то тему. Вам ведь не нравится, что у вас счет в платежке на 1500 рублей больше? Мы это исправим».

Обход квартир - еще и хороший способ познакомиться с соседями. Принимайте помощь, которую вам предлагают, и сами поощряйте людей участвовать в подготовке собрания.

Если в квартире никто не открыл, прикрепите на ее дверь бумажное уведомление. В нем напишите, что планируете организовать собрание, укажите дату и тему собрания, свой номер телефона и сайт, где можно узнать обо всем этом подробнее.

Такая бумажка на двери помогает отследить, живет ли человек в доме: если прошло уже несколько дней, а бумагу никто не забрал, значит, собственник уехал как минимум в отпуск. Искать его не надо. Просто отметьте себе, что этого собственника придется оповестить о собрании по почте.

Отправьте почтовые уведомления и уведомите город

Когда: за 15-20 дней , чтобы успеть всех уведомить не менее чем за 10 дней до собрания.

Всем собственникам квартир и комнат, которых застать не удалось, а также собственникам нежилых помещений отправляйте заказные письма на адреса в доме на имена собственников из реестра. Каждому собственнику нужно отправлять отдельное извещение. Обычным письмом извещать нельзя. При этом уведомление о вручении вам не понадобится - достаточно того, что письмо отправлено.

Отправить одно заказное письмо в среднем стоит около 50 Р плюс конверт - еще 8-12 Р . Чтобы сэкономить на конвертах, я отправляю обычную почтовую открытку с нужным текстом. Так можно.

В уведомлении должны быть сведения о собрании: форма его проведения, дата, место, время, повестка дня, как и до какого числа можно проголосовать. Также нужно указать сведения об инициаторе: ФИО, адрес собственности, реквизиты правоустанавливающего документа.

С текстом лучше не импровизировать, пишите по шаблону:

«Уважаемый собственник, сообщаем вам, что такого-то числа такого-то месяца по инициативе Иванова Ивана Ивановича мы проведем очное обсуждение вопросов, поставленных на голосование. Дата начала собрания , место и время , дата окончания голосования . В повестке дня вопросы . Ознакомиться с повесткой можно на сайте . Проголосовать можно таким-то образом до такого-то числа».

Уведомить всех собственников о первом общем собрании - сложно, муторно и долго. Но если вы все сделаете правильно, дальше будет легче. При первом поквартирном обходе в моем доме мне удалось собрать контакты всего 30% собственников. На первое собрание пришло довольно много людей, с ними я тоже обменялся контактами. К сегодняшнему дню, спустя три года после первого собрания, после которого мы провели еще много встреч, у меня на связи 96% собственников жилья в моем доме.

На первом же собрании мы обсудили способ уведомления, и все выбрали то, что им удобно. Теперь я просто отправляю три письма, а всех остальных оповещаю по телефону или Вотсапу. Все это занимает три дня. О том, как выбрать на собрании способ уведомления, читайте ниже.

Уведомлять людей о собрании нужно всеми доступными способами. Повесьте плакаты в подъезде и объявления в лифтах, раскидайте в почтовые ящики листовки со ссылкой на ваш сайт или куар-кодом . Будет удобно, если человек, который перешел по ссылке, сможет легко оставить свои контактные данные. Но это ни в коем случае не должна быть обычная форма, например, из Гугла - подойдет только специальная для хранения персональных данных. Например, такая есть в системе «Собдома-рф ».

Жильцам нашего дома я отправляю и смс, и сообщения в Вотсапе, а если не получил ответ - еще и звоню. А еще распечатываю и клею объявление на подъезд, а если его кто-то срывает - распечатываю и клею заново.

Информация о собрании должна звучать из каждого утюга. Сделать так, чтобы все узнали о собрании, - не пустая формальность: от этих людей зависит, получится ли у вас решить проблему. А еще это способ подстраховаться, чтобы никто не мог сказать, что вы никого не уведомляли.

Уведомляем город. Почти во всех домах есть муниципальное имущество - квартиры и нежилые помещения, которые принадлежат городу. По таким в Справочной информации по объектам недвижимости в режиме онлайн в строке «Форма собственности» указано «государственное».

Уведомление для города нужно принести лично или отправить через интернет-приемную уведомление в тот же орган государственного имущества, куда вы отдавали повестку.

На всякий случай я советую извещать город всегда. Единственное исключение - кооперативные дома, в которых все имущество принадлежит дольщикам - частным лицам.

Рассчитайте количество голосов для каждого собственника

Правом голоса на собрании обладают собственники всех жилых помещений и тех нежилых помещений, которые находятся в собственности. Например, если в подвале есть магазин, который оформлен в собственность, его владелец имеет право голосовать.

Посчитать общую площадь помещений в доме.
Рассчитать голоса совместных собственников и собственников, которые единолично владеют квартирами или нежилыми помещениями.
Рассчитать голоса долевых собственников.
Рассчитать голоса собственников комнат в коммуналках.

Совместная собственность - это обычно квартира, купленная супругами в браке либо приватизированная людьми, которые жили вместе. По такой собственности решения принимают совместно. Долевая собственность - это когда собственники владеют разными или равными долями в квартире. Для коммуналок отдельная формула, потому что каждый собственник в ней имеет право не только на свою комнату, но и на часть общего имущества, причем размер этой части зависит от размера его комнаты.

Ниже я приведу все необходимые формулы. Чтобы было проще, объяснять подсчеты я буду на примере.

Возьмем условный дом, который состоит из трех квартир и двух нежилых помещений - чердака и полуподвала - и рассчитаем голоса собственников в нем.

Площадь квартиры № 1 - 100 м². Она находится в долевой собственности и принадлежит двум собственникам.

Площадь квартиры № 2 - 100 м². Она коммунальная. В ней три комнаты с разными собственниками, площадью 30, 20 и 10 м².

Площадь квартиры № 3 - тоже 100 м². Она находится в совместной собственности четырех владельцев, членов одной семьи. Это означает, что собственники владеют квартирой без выделения долей, а значит, не могут единолично распорядиться ею, например продать или сдать, без письменного согласия остальных собственников.

Площадь чердака - 100 м². Он не оформлен в ничью собственность.

Площадь полуподвала - 200 м². Весь полуподвал занимает магазин, у которого один собственник.

Считаем общую площадь помещений, собственники которых могут голосовать. Для этого складываем только площадь жилых помещений и нежилых, которые оформлены в собственность. В нашем примере к таким помещениям не относится чердак - поэтому его мы исключаем из расчетов. Будьте внимательны: площадь комнат в коммуналках мы не прибавляем, чтобы не «вырастить» дом на бумаге.

Площадь квартиры № 1 + площадь квартиры № 2 + площадь квартиры № 3 + площадь полуподвала = 100 + 100 + 100 + 200 = 500 м².

Цифра, которая у вас получится, - это 100%, или большой знаменатель. Его мы будем использовать во всех дальнейших расчетах.

{Площадь объекта} / {Общую площадь} × 100%

200 / 500 × 100% = 40% - для магазина

100 / 500 × 100% = 20% - для квартиры № 3

У совместных собственников один бюллетень решения на всех, но количество подписей в нем должно соответствовать количеству собственников, либо надо приложить доверенность. Юридическим лицам для голосования обязательно нужны доверенность или приказ о назначении - они обязательны при голосовании.

Таким же образом считают количество голосов у города. Город всегда - один собственник. Площадь всех городских помещений суммируется.

Считаем голоса долевых собственников. В нашем примере это квартира № 1 площадью 100 м², которая принадлежит двум собственникам - Ивану и Сергею. Доли этих собственников указаны в их свидетельстве о праве собственности, всегда в формате ⅓, ¾ и так далее. Например, собственник Иван владеет ¾ квартиры, а собственник Сергей - ¼ квартиры.

Формула для долевой собственности следующая:

{Площадь квартиры} / {Количество долей в квартире} × {Долю собственника} / {Общую площадь} × 100%

Считаем голоса собственников комнат в коммуналках. В нашем условном доме это комнаты в коммунальной квартире № 2. Собственники комнат в коммуналках имеют право не только на свою комнату, но и на общее имущество коммунального пользования в пределах квартиры. Это та же долевая собственность, но доли могут быть не указаны в правоустанавливающих документах - подсчитать их придется самостоятельно.

Формула такая:

({Площадь комнаты} / {Площадь всех комнат в квартире, которые оформлены в собственность} × {Площадь остальных помещений в квартире} + {Площадь комнаты}) / {Общую площадь дома} × 100%

Площадь квартиры в нашем примере - 100 м². В ней три комнаты с разными собственниками, площадью 30, 20 и 10 м². Получается, площадь всех оформленных в собственность комнат = 60 м², а площадь остальных помещений = 40 м².

Мы подсчитали голоса всех собственников дома. К сожалению, в реальности все гораздо сложнее. Круглых чисел не будет. Поэтому не переживайте, если итоговые проценты не сойдутся ровно в 100% - погрешность в 1-2% никак не регламентирована и не критична.

Бывают ситуации еще сложнее. Самая популярная проблема - коммунальная квартира, в которой на кадастровом учете стоит только одна комната. Для таких приходится действовать вслепую: предположить на основе других квартир в доме, сколько в этой квартире может быть комнат и какой они могут быть площади.

Всё, что насчитали, вносите в реестр собственников.

В идеале подсчитывать количество голосов у каждого собственника в доме обязана управляющая компания. В том реестре, который вы перед собранием получите в своей УК, эти подсчеты должны быть. К сожалению, этот реестр почти никогда не соответствует действительности - поэтому готовьтесь к тому, что придется пересчитывать все вручную.

Подготовьтесь к очному обсуждению вопросов и подготовьте бюллетени для голосования

Когда: за 2-5 дней до собрания.

Перед собранием примерно подсчитайте, сколько людей будут голосовать на бюллетенях и распечатайте бюллетени с запасом. Их количество ничем не ограничено: вы можете даже разместить в интернете для самостоятельной распечатки и подписи. Главная ваша задача - чтобы бюллетень был у каждого собственника либо у его представителя.

В бюллетене на каждой странице должна быть вся информация о собственнике: ФИО, номер и площадь помещения, реквизиты правоустанавливающих документов. Если это юридическое лицо, владеющее, например, магазином в подвале, внесите в бюллетень: наименование, ИНН, ОГРН, номер помещения, реквизиты правоустанавливающих документов и данные документа, подтверждающего полномочия голосующего. Если человек голосует не лично, а по доверенности, то это надо указать в бюллетене, а копию доверенности приложить к решению.

Также в бюллетене должны быть решения по каждому без исключения вопросу из повестки дня: «за», «против» или «воздерживаюсь». По вопросам, которые не попали в повестку, голосовать нельзя. Вносить их в бюллетень не нужно.

Отдельно попросите людей указывать в бюллетенях свои контактные данные. Объясните, что им могут позвонить из районной администрации или жилищной инспекции с проверкой.

Кроме того, я советую прописать в бюллетенях количество голосов для каждого собственника - это сильно облегчит работу счетной комиссии. Иногда это проще делать уже после сбора бумажных бланков, вписывая расчетные проценты из таблицы-реестра .

Использовать для заочных голосований: систему «Сквер», систему ГИС ЖКХ, систему «Электронный дом» (только для Москвы), иную ИС ____________ (можно выбрать несколько вариантов).
Выбрать администратором информационной системы собственников , , . Выбранные лица от имени собственников помещений в МКД уполномочены на использование выбранной информационной системы при проведении общего собрания собственников помещений в МКД в форме заочного голосования.

Администратор информационной системы - это человек, который будет вносить в систему информацию о голосующих и следить за тем, чтобы результаты голосования были опубликованы в официальных отчетных системах, в т. ч. ГИС ЖКХ. На самом собрании он может не присутствовать, быть владельцем одной из квартир тоже не обязан. Даже хорошо, когда в роли администратора, как и в качестве членов счетной комиссии, выступают независимые люди на третейской роли.

Выбор метода оповещения. Чтобы в дальнейшем не проводить поквартирный обход, включите такой текст с возможностью выбрать несколько вариантов:

Выбор метода оповещения о проведении общего собрания и способа уведомления о результатах ОСС МКД.

Определить методом оповещения:

смс по номеру мобильного тел. +7 (____) ____-___-___ ;
по электронной почте __________ ;
бумажным уведомлением в почтовый ящик.

Метод оповещения должен быть журналируемым - то есть в нем должен быть отчет о доставке. Подходит любой мессенджер, в котором существует отчет о том, кто был получателем соответствующего сообщения.

Обязательно определите способ уведомления о результатах собраний, иначе после собрания вы будете обязаны вручить такое уведомление лично или отправить заказным письмом, а также составить реестр уведомлений.

Финансирование собраний. Чтобы проводить последующие собрания за счет УК, напишите в бюллетене:

Порядок финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения общих собраний (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Включить расходы на проведение собраний в план финансово-хозяйственной деятельности УО по МКД.

Проведите собрание

По закону очное собрание проводить не обязательно: голосуют собственники все равно на бумаге или через информационную систему. Но я рекомендую не пренебрегать встречей. Это хорошая возможность лично обсудить вопросы и донести до собравшихся, как важно взять управление в доме в свои руки.

Главная опасность очного собрания - в том, что на него могут прийти провокаторы. Обычно это не собственники, единственная их задача - устроить скандал. В одном доме, где я проводил собрание, была женщина, которая раздавала всем в доме письма: мол, наша встреча - это диверсия УК с целью брать со всех еще больше денег. Выяснилось, что эта женщина не была собственником. Пришлось еще раз подробно объяснять всем, что именно мы предлагаем и зачем.

После этого случая мы стали регистрировать всех, кто пришел на собрание - спрашиваем на входе имя и номер квартиры и просим предъявить документ. Правда, во дворе такие ограничения вводить затруднительно. Еще удобно использовать для регистрации участников систему «Сквер». Официально посторонним не запрещено посещать собрания собственников, но это остается на усмотрение организатора.

Открывает собрание обычно тот, кто его инициировал. Он предлагает выбрать председателя, секретаря и счетную комиссию. По этим вопросам собственники голосуют поднятием рук, возражения фиксируются в протоколе очного обсуждения.

Никаких ограничений и требований к председателю, секретарю и членам счетной комиссии нет. Один человек может выполнять сразу все три функции.

В счетной комиссии может быть сколько угодно человек - берите туда всех, кто захочет. Это не обязательно должны быть собственники, но желательно, чтобы в комиссию вошел хотя бы один человек из инициативной группы. Если не захочет никто, считать придется самим. Если захотят те, кому вы не доверяете - отказывать нельзя, но можно включиться в счетную комиссию и пересчитать все за остальными.

Председателем должен быть хладнокровный и громкоголосый человек. Я советую запастись микрофоном, динамиком, достаточным количеством бумаги и ручек, а также средствами для горла и успокоительными.

Секретарь ведет протокол. Хорошо, если он также сможет позаботиться о фото- и видеосъемке. Это поможет приструнить провокаторов и будет аргументом в суде, если кто-то попытается оспорить результаты вашего собрания.

Выбрать председателя, секретаря и счетную комиссию можно на одно собрание, а можно на долгий срок - например, год. Если выбрали надолго, можно в дальнейшем не включать эти вопросы в повестку. Но если кто-то из них не сможет присутствовать на одном из собраний, нужно будет выбирать их заново.

Если выбрать председателя либо другие должности не удалось, все их функции может взять на себя инициатор собрания. Он же будет подписывать протокол.

Обсуждать на собрании можно только вопросы из повестки. Длиться собрание может сколько угодно долго - хоть час, хоть неделю. Если за день не договорились, встречаются еще раз.

В конце собрания раздайте каждому собственнику бюллетень, объясните, как его заполнить и передать вам, и попросите расписаться в том, что бюллетень получили. Вместо собственника может голосовать его представитель, которым может быть кто угодно - достаточно доверенности по примерной форме.

Во-вторых , в них не предусмотрено смешанное с бумажными носителями голосование, а это усложняет процесс для тех, кто не пользуется компьютером.

Протокол составляют в четырех одинаковых экземплярах, имеющих равную юридическую силу. Один из экземпляров протокола, а также оригиналы бюллетеней и всех документов, которые были использованы в ходе собрания, по закону нужно сдать в УК. В свою очередь та в течение трех дней после этого обязана передать его в ЖИ - жилищную инспекцию.

Среди документов, которые обязательно нужно приложить к протоколу:

Реестр собственников помещений.
Уведомление о проведении собрания.
Реестр вручения уведомлений о проведения собрания собственникам - когда примете решение о другом способе уведомления, он будет не нужен.
Список собственников помещений МКД, присутствовавших на собрании, а также список приглашенных лиц.
Доверенности или их копии, если за кого-то из собственников голосовали их представители.
Документы, которые обсуждались в повестке и по поводу которых принимались решения.
Бюллетени голосования.

Чтобы убедиться, что документы дойдут из УК до ЖИ, можно попробовать действовать так: прийти с протоколом в УК, поставить штамп о передаче документов и оставить там копию протокола, а оригинал лично отвезти в инспекцию. Но недавно был случай, когда жильцам дома, который я курирую, отказали в приеме протокола в ЖИ. Пришлось сдавать его в управляющую компанию.

Один из экземпляров протокола должен храниться в надежном месте, которое собственники определяют на голосовании. Обычно это квартира председателя или секретаря.

Чтобы оповестить собственников о результатах собрания, разместите итоговый протокол на вашем сайте, а также в подъезде на видном месте. А вот копии бюллетеней лучше не публиковать, потому что они содержат номера телефонов. Лучше просто перечислить в протоколе список проголосовавших квартир, без упоминания, кто как проголосовал.

После собрания я рекомендую отметить в календаре даты, в которые должны быть выполнены решения собственников, и напоминайте о них УК. А еще не забывайте держать в курсе соседей о том, как все продвигается - так вы завоюете больше доверия.

Общее собрание собственников жилья - высший орган самоуправления в многоквартирном доме. Рассказываем, как провести общее собрание владельцев, чтобы соблюсти все юридические тонкости с одной стороны, и сэкономить свои силы и время - с другой.

1. Инициирование собрания владельцев жилья

Инициировать собрание может любой собственник помещения в многоквартирном доме, управляющая компания или ТСЖ - но только по вопросам, находящихся в их компетенции, или по обращению 10% собственников. Перед проведением собрания надо определиться с формой, датой, временем и повесткой: в нее нужно включить все вопросы, которые планируется обсуждать на собрании.

Форма собрания: какую выбрать?

Очная. Решение принимается только на собрании при наличии 50+1% от общего числа собственников жилья в доме. Есть риск отсутствия кворума.
Заочная. Предполагает передачу собственникам бюллетеней, заочное голосование, а затем прием оформленных бюллетеней к выбранному дедлайну. Минус - отсутствие живого обсуждения.
Очно-заочная. Смешанная форма, при которой на очном собрании вопросы только обсуждаются, а голосование проходит в заочной форме. Долго, но наиболее эффективно.

Повестка общего собрания: как не ошибиться при составлении?

В повестку необходимо включить:

выбор председателя и секретаря собрания;
выбор счетной комиссии;
все вопросы, которые будут рассматриваться на собрании.
Запрещено вносить пункты «Другое», «Иное», «Разное».

2. Уведомление собственников жилья о собрании

Для того, чтобы провести собрание в любой из форм, необходимо не менее чем за 10 дней до его проведения уведомить о нем собственников жилья в доме. Направить уведомление необходимо заказным письмом каждому из владельцев помещений, либо вручить лично – под роспись.

А как получить реестр собственников жилья в многоквартирном доме?

Для этого нужно обратиться в управляющую компанию с официальным письменным запросом. Согласно части 3.1 статьи 45 ЖК РФ в течение 5 дней реестр должен быть предоставлен. Важно проверить, что в нем были указаны ФИО собственников или наименование и номер госрегистрации юрлица, номер помещения, доли собственности, а также реквизиты документов о собственности. Альтернативный путь - получить через портал Госуслуг, МФЦ или заказать через сайт Росреестра за плату.

Что нужно указать в уведомлении?

кто инициатор собрания;
форму проведения;
дату, время и место общего собрания;
повестку;
место и способ ознакомления с материалами собрания.

Если собрание не очное, нужно указать дедлайн приема бюллетеней для голосования от собственников и место их приема.

Можно ли обойтись без обхода соседей и заказных писем?

Нет. Это возможно только в случае, если на предыдущем собрании было принято решение об информировании иным путем - например, размещением объявлений в подъезде и на стендах.

3. Проведение очного собрания

В начале собрания необходимо выбрать председателя, секретаря и счетную комиссию. Обсуждать иные пункты, не включенные в повестку, запрещено. Если собрание проводится в очно-заочной форме, принимать решения на очном собрании нельзя.

Можно ли участвовать в собрании по доверенности?

Собственник имеет право направить на очное собрание вместо себя другого человека. Доверенность должна содержать:

ФИО владельца помещения или наименование юридического лица, данные представителя;
место жительства, реквизиты документов на собственность;
заверение от нотариуса, либо от руководства работодателя, учебного или лечебного учреждения, если собственник находится на трудовой вахте, учебе или лечении.

4. Принятие решения

Собрание может принимать решения, если на нем присутствует кворум (50% + 1 голос от общего количества голосов собственников, исходя из доли владения помещениями). В случае заочного собрания кворум равен числу собранных бюллетеней, с учетом долей собственности. Если на очном собрании кворум не собрался, для принятия решения необходимо заново провести процедуру созыва общего собрания в очной или заочной форме.

В зависимости от рассматриваемого вопроса для принятия решений требуется различное число голосов:

50% + 1 голос от общего числа собственников помещений и их долей : вопросы, связанные с формированием фонда капитального ремонта и наделением совета дома полномочиями по ремонту общедомового имущества.

2/3 от общего числа собственников помещений и их долей: решения о реконструкции дома, использовании фонда капремонта, сдачи в аренду общедомового имущества, наделении полномочиями по заключению договоров.

Как составить бюллетень для голосования жильцов?

В бюллетене должны быть следующие поля:

ФИО собственника;
реквизиты правоустанавливающего документа на собственность;
решения по каждому из поставленных вопросов, по которым можно проголосовать тремя вариантами: «за», «против» и «воздержался»;
место для даты и подписи.

Как правильно подсчитать голоса?

Число голосов для помещений, находящихся в долевой собственности, должно совпадать с размером долей на жилую площадь. Например, 1 голос можно приравнять к 1 м² собственности.
Даже если собственник имеет несколько помещений, голосовать он может только один раз, при этом в протоколе и бюллетене указывается суммарная площадь помещений, находящихся во владении.

5. Оформление протокола

Протокол должен быть составлен и передан со всеми приложениями в управляющую компанию не позднее 10 дней с момента окончания собрания.

Что должен содержать протокол?

адрес многоквартирного дома и наименование формы собрания;
дату очного собрания или дату окончания приема бюллетеней в случае заочной и очно-заочной формы;
адрес проведения очного собрания или места приема бюллетеней;
ФИО, номер помещения, реквизиты правоустанавливающего документа - инициатора собрания, председателя дома, секретаря и членов счетной комиссии;
сведения об общей площади жилых и нежилых помещений;
сведения об общем числе голосов и информация о фактически присутствовавших голосах, включая процент, свидетельствующий о наличии или отсутствии кворума;
список вопросов, включенных в повестку дня: по каждому из них необходимо указать три пункта - «слушали», «предложено» и «решили»;
результаты голосования и итоговое решение по каждому из вопросов;
дата и подписи председателя, секретаря и всех членов счетной комиссии.

Какие документы нужно приложить к протоколу?

реестр собственников помещений;
копия уведомления о проведении общего собрания;
реестр вручения уведомлений о проведении общего собрания;
список присутствовавших собственников с их подписями – с указанием ФИО, номера помещения, реквизитов правоустанавливающих документов, доли, а также перечень приглашенных экспертов с паспортными данными;
доверенности или их копии (в случае участия в собрании по доверенности);
документы или приложения, которые обсуждались на собрании;
бюллетени, с помощью которых голосовали собственники;
перечень собственников, которым было направлены решения собрания – в случае, если на собрании не принято решение информировать об итогах через размещение материалов на стендах в подъезде.

Нужно ли указывать место хранения протокола?

Ранее в протоколе указывалось место хранения протокола, однако в настоящее время все оригиналы передаются через управляющую компанию в Государственную жилищную инспекцию. Жильцы могут оставить себе копию протокола и определить место ее хранения.

Как проверить, дошел ли протокол до Государственной жилищной инспекции?

Управляющая компания обязана направить оригиналы протоколов общего собрания в Государственную жилищную инспекцию в течение 5 дней, а также разместить электронные копии в ГИС ЖКХ. Проконтролировать это можно через портал ГИС : после авторизации на портале Госуслуг с помощью поиска по разделу «Протоколы общих собраний собственников».

6. Информирование собственников об итогах общего собрания

Уведомить о принятых решениях инициатор собрания обязан не позднее, чем 10 дней с момента окончания собрания или завершения голосования. Сделать это можно, обойдя собственников лично и вручив им итоги голосования под роспись, либо заказными письмами. Наиболее распространенный и простой вариант – принять на собрании решение об информировании путем размещения итогов голосования на стендах подъезда.

7. Обжалование итогов общего собрания жильцов

Согласно ст. 46 ЖК, решения общего собрания обязательны к исполнению, даже если собственник не участвовал в нем или голосовал против. Обжаловать их можно через суд в течение шести месяцев со дня, когда владелец помещения получил (или не получил, но должен был получить) решение общего собрания. Наиболее распространенные причины решений судов об отмене итогов общего собрания – инициирование собрания ненадлежащим лицом, отсутствие достаточного количества участников и нарушение процедуры проведения собрания.

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум):

1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;

2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Информация об изменениях:

Статья 45 дополнена частью 3.1 с 11 января 2018 г. - Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ статья 45 настоящего Кодекса дополнена частью 6

6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном

Чтобы решения, принятые на общем собрании были обязательными для всех жильцов, нужно созвать достаточное количество собственников. В противном случае вы сможете лишь обсудить проблему, но не примите никакого решения.

Сколько же должно присутствовать жильцов, чтобы собрание считалось состоявшимся и что такое кворум?

На разные случаи жизни закон предусматривает особый ответ. Давайте рассмотрим все варианты.

Определение кворума владельцев жилья в МКД

Кворум – минимальное количество участников, при котором собрание и принятые на нём решения будут считаться правомерными.

Как он считается? Согласно Жилищному Кодексу, кворум должен составить не менее половины возможных участников.

В обсуждении же отдельных проблем иногда требуется наличие 2/3 или вовсе 100% собственников.

По этой причине проведение двух собраний параллельно не возможно. Ведь тут и там потребуется больше 50% собственников.

ВНИМАНИЕ! Необходимо заранее рассчитать нужное число участников, исходя из сути обсуждаемых вопросов и количества собственников на дату проведения голосования

При желании Вы можете общим решением изменить размер кворума, например, увеличив его с 50% владельцев до 2/3 или больше.

Важно помнить, что кворум следует определять не просто по количеству присутствующих,ведь каждый из них владеет разным количеством квадратных метров. Поэтому перед собранием важно подсчитать количество голосов, которым владеют жильцы, и их соотношение к общему числу.

Во многих случаях используют формулу, в которой 1 кв. м. равен 1 голосу . Поэтому владельцы больших квартир автоматически имеют больший вес при подсчётах.

Можно ли проголосовать простым большинством?

Львиную долю вопросов можно решать простым большинством.

При этом стоит понимать, что речь идёт не о большинстве всех собственников, а лишь о большей половины присутствующих.

Например, кворум на общем собрании составляет 50% владельцев, а решение принимается большинством среди этих участников.

По сути, минимальный порог для принятия решения является более 25% всех собственников, что составляет лишь 4-ю часть от их числа.

ВАЖНО! Все вопросы, которые касаются исключительно обслуживания дома и связанных с этим расходов, можно решить простым большинством.

Простым большинством вы также можете решить вопросы управления домом, проведя выборы Совета и председателя дома. Вы сможете установить размер их вознаграждения, а также определить дополнительные правила проведения общего собрания, например, установив число обязательных заседаний в году.

Этого числа также будет достаточно для утверждения контрактов на обслуживание дома и проведение небольшого ремонта.

Какие вопросы требуют 2/3 голосов?

Например, если на придомовой территории кто-то хочет поставить киоск и просит отдать ему небольшой участок земли в аренду, то разрешение простого большинства будет недостаточно.

Главным вопросом, который требует 2/3 согласных, является тема реконструкции и капитального ремонта дома.

Кроме того, такое же количество Вы должны будете собрать, когда ставится вопрос о серьёзных финансовых тратах.

Когда фигурируют большие суммы, то 2/3 голосов – не просто требование, но и дополнительная страховка , которая избавит Вас от судебных разбирательств.

ВНИМАНИЕ! Закон указывает лишь минимальное число собственников, которое необходимо для принятия решения, однако Вы можете увеличить его.

Например, если закон требует лишь 50% голосов, собрание вправе установить, что нужно согласие не менее 2/3 жильцов. Помните, что общие решения имеют юридическую силу и могут ужесточать указанные в законе цифры по общему усмотрению. Лишь помните, что уменьшать эти нормы вы не вправе.

Это относится к любому вопросу использования общей собственности МКД.

Часто необходимость принятия решения связана с чьим-либо желанием использовать помещение или территорию в коммерческих целях, например, перестроив подвал под небольшой магазин или парикмахерскую.

Другой вариант использования общей собственности — сооружение отдельного крыльца для входа на первый этаж при перестройке квартиры в магазин.

Когда необходимо 100% присутствия и 100% голосования?

Когда возникает необходимость единогласного принятия решения, то во многих случаях ситуация заходит в тупик.

Во-первых, собрать всех собственников и организовать обсуждение, да ещё чтобы все высказались «за» - дело весьма проблематичное.

Когда же по закону Вам нужно будет получить согласие всех владельцев? Совершенно точно вам нужно собрать все голоса, в следующих ситуациях:

ВАЖНО! Вам нужно получить 100% согласие, если полная реконструкция дома или частичный ремонт приведут к изменениям границ собственности, скажем, если часть придомовой территории станет недоступной для общего пользования.

Если же Вы получите одобрение лишь 2/3 владельцев, то в будущем можете нарваться на судебные разбирательства.

Полезное видео

Посмотрите интересное видео по теме данной статьи:

Итак, кворум – это минимально необходимое для принятия решения количество собственников на общем собрании.

Во многих случаях он составляет более половины от общего числа, однако для принятия самых важных решений всё же нужно получить 2/3, например, когда на повестке дня реконструкция дома или сдача в аренду общедомовой площади.

В отдельных случаях, когда вопрос касается изменения границ собственности, нужно получить согласие всех владельцев.